Если собственник зданий получил их в собственность по решению о легализации самовольных построек, он может выкупить участок по льготной ставке

Предприниматель получил земельный участок до 01.07.2012 с недостроенными объектами. По решению суда он оформил право собственности на здания, а затем решил выкупить участок по льготной ставке. У судов оказались разные позиции. Точку в этом деле поставил ВС РФ.

Суть дела

В 1988 г. предприятие получило землю для строительства овощехранилищ. В 1994 г. администрация утвердила план границ участка и закрепила его за предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования. В результате приватизации предприятия было создано АО открытого типа (далее — общество). Объекты на участке не были достроены до конца. Общество зарегистрировало на себя право собственности на незавершенные строительством объекты. Впоследствии недостроенные объекты были перепроданы. Последний собственник заключил с предпринимателем предварительный договор о намерении продать недостроенные объекты. Позже суд признал этот предварительный договор купли-продажи действительным. За предпринимателем было признано право собственности на недостроенные овощехранилище и фруктохранилище.

Затем предприниматель построил на участке без разрешительной документации новое недвижимое имущество: цех по переработке сельхозпродукции, склад и административное здание. Суд признал за ним право собственности на эти объекты. При этом инвентарные номера недостроенных зданий овощехранилища и фруктохранилища полностью совпадали с инвентарными номерами цеха по переработке сельхозпродукции, склада и административного здания.

Администрация прекратила право постоянного (бессрочного) пользования предприятия земельным участком и передала его в аренду предпринимателю, который приобрел недостроенные объекты, для производственной базы на 49 лет.

Предприниматель обратился с заявлением в администрацию о выкупе арендуемого земельного участка в собственность. Администрация согласилась, но указала в документах, что выкупная стоимость земельного участка составляет 100% его кадастровой стоимости. Предприниматель направил в администрацию протокол разногласий, указав цену выкупа земельного участка — 2,5% кадастровой стоимости такого участка со ссылкой на факт переоформления до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок. Администрация отказала в заключении договора с протоколом разногласий. Предприниматель подал иск к администрации об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с выкупной стоимостью в размере 2,5% от кадастровой стоимости.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды произошло в период со дня вступления в силу поправок до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон № 137-ФЗ (п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении ВС РФ от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды. Право аренды истца на земельный участок возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в 2010 г. на основании постановления главы администрации и договора аренды, то есть до 01.07.2012.

Суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции. Он исходил из того, что принадлежащие предпринимателю на праве собственности и расположенные на спорном земельном участке здания не отчуждались из государственной собственности, не возводились вместо снесенных (разрушенных) и ранее отчужденных из государственной (муниципальной) собственности зданий. Право собственности на все расположенные объекты недвижимости у предпринимателя возникло на основании решения суда как на объекты самовольного строительства в порядке ст. 222 ГК РФ, а значит, предприниматель не может претендовать на выкуп по льготной ставке.

Кассация оставила в силе постановление апелляции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты апелляции и кассации и оставила в силе решение суда первой инстанции.

К истцу перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, которое он переоформил на право аренды до 01.07.2012. Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Апелляция и кассация полагали, что приобретение предпринимателем ранее приватизированных из государственной собственности объектов незавершенного строительства, впоследствии достроенных (реконструированных) истцом, который приобрел право собственности на них путем признания данного права в порядке ст. 222 ГК РФ, не является основанием для выкупа земельного участка по льготной цене в соответствии с положениями п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

ВС РФ с этим выводом не согласился. Данные нормы не содержат указания на то, что предусмотренный ими порядок неприменим к зданиям, строениям, сооружениям, на которые распространялся ранее режим самовольной постройки и которые были легализованы в судебном порядке. Прямого ограничения (исключения) для применения льготной цены выкупа публичного земельного участка только на том основании, что право на объект приобретено в силу признания его судом на основании ст. 222 ГК РФ, действующее законодательство не содержит. А следовательно, и оснований для отказа в их применении не имеется.

Правовое значение для применения цены выкупа земельного участка имеет также определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого истцом осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.