ВС РФ решил, что граждане не имеют преимуществ при банкротстве застройщика в случае приобретения жилья в инвестиционных целях

Если дольщик заключил договоры участия в долевом строительстве 15 квартир не для удовлетворения личных потребностей, а в порядке инвестиционной деятельности, то его требования подлежат удовлетворению в четвертую очередь, наравне с юридическими лицами, в качестве обеспеченных залогом.

Суть дела

В 2014 г. гражданин заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ему должны были передать 15 квартир в многоквартирном жилом доме.

Однако застройщик свои обязательства не исполнил. В результате дольщик в рамках дела о банкротстве застройщика-должника обратился к конкурсному управляющему с заявлением о включении его требований в реестр о передаче жилых помещений.

Конкурсный управляющий отказал, в связи с чем дольщик обратился в суд.

Позиция судов

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 201.1, 201.4, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» и признав доказанным факт оплаты квартир, включил требования дольщика в реестр о передаче жилых помещений.

Апелляционная инстанция с ним не согласилась, указав, что обстоятельства оплаты при рассмотрении данного спора не имеют значения, так как основная цель принятия специальных правил при банкротстве застройщиков — это обеспечение защиты граждан как непрофессиональных инвесторов.

Она отметила, что последовательное изменение законодателем норм Закона о банкротстве позволяет сделать вывод о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав остается на стороне граждан.

В данном случае гражданин приобрел в совокупности 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках другого обособленного спора). В связи с этим апелляция пришла к выводу, что договоры участия в долевом строительстве заключались гражданином в инвестиционных целях, следовательно, ему не может быть предоставлена приоритетная защита при банкротстве застройщика.

Суд округа согласился с таким выводом.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила все судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. При этом коллегия сделала несколько важных выводов.

Она согласилась с выводами суда апелляционной инстанции в части цели приобретения гражданином квартир. В случае покупки квартир в инвестиционных целях требования дольщиков к застройщику-банкроту не подлежат приоритетному удовлетворению (подп. 2 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в недвижимость на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Таким образом, приобретение физическим лицом значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 ГК РФ), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ), расчеты с которым осуществляются в четвертую очередь (подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому полный отказ в удовлетворении требований физического лица ошибочен.

Кроме того, само по себе приобретение гражданином более одной квартиры не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. В такой ситуации суд должен был вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (ч. 1 ст. 133 АПК РФ), чего в данном случае сделано не было.

Следовательно, если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что часть квартир приобреталась в потребительских целях, а часть — в инвестиционных, то они подлежали бы включению в реестр исходя из их правовой природы. Первые — в реестр о передаче жилых помещений, вторые — в четвертую очередь реестра, как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве.

Поскольку определением суда первой инстанции права на участок и объект незавершенного строительства были переданы Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, то залоговые права кредиторов, включенных в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства прекратились (п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).

Постановлением № 34-П КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ ч. 14 и 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду.

В этом постановлении отмечено, что признание этих норм неконституционными не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. КС РФ указал на возможность для таких кредиторов требовать от фонда выплаты компенсаций.

Соответственно, в настоящее время требования физического лица, носящие инвестиционный характер, при их обоснованности (в частности, при подтверждении факта оплаты) могут быть не только включены в четвертую очередь реестра, но и погашены (частично) за счет выплаты фондом указанной компенсации.

При новом рассмотрении спора судам необходимо учесть изложенное и установить цели приобретения всех квартир. При наличии квартир, предназначавшихся для потребительских нужд кредитора и его близких, соответствующие требования подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений. Требования физического лица, обусловленные его инвестиционными интересами, подлежат удовлетворению в четвертую очередь с разъяснением наличия у него права в рамках отдельного об­особленного спора предъявить к фонду требование о выплате компенсации.