Процедуры по принудительному изъятию земель сельхозназначения упрощены

Как показала практика, ранее существовавшие механизмы изъятия земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в связи с их неиспользованием по назначению доказали свою неэффективность. Это проявлялось в длительности процедур изъятия и привлечения правообладателей к ответственности, фиктивной смене собственников участков т.п. Действующие процедуры не позволяли также оперативно возвращать неиспользуемые земли в оборот, что приводило к существенной деградации почвы.

Анализ нового Закона позволяет сделать вывод о том, что некоторые из наиболее явных упущений успешно устранены. В частности, Закон:

• закрепил возможность изъятия земельного участка по решению суда в случаях установления на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) факта неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет, а также использования участка с нарушением законодательства РФ не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках соответствующего контроля (надзора) данного нарушения;

• запретил собственнику земельного участка, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок;

• конкретизировал порядок продажи изъятых земельных участков на торгах в форме публичного предложения, процедуру приобретения земельного участка в муниципальную собственность или в государственную собственность субъекта РФ в случае, если земельный участок на указанных торгах не был продан;

• ввел обязательные требования о необходимости собственнику земельного участка, приобретенного по результатам торгов на основании решения суда о его изъятии, в течение года с момента возникновения права собственности начать использование такого земельного участка по целевому назначению.

Предполагаем, что эти нормы позволят исключить уклонение от ответственности недобросовестных собственников при вынесении предписания об устранении выявленного нарушения путем фиктивной передачи прав на земельные участки.

При этом необходимо обратить внимание на возможные практические последствия владения земельными участками юридическими лицами, которые не занимаются фактической обработкой земельных участков, например, в связи с отсутствием необходимых денежных средств.

В случае получения таким юридическим лицом — собственником предписания об устранении выявленного нарушения его участник или акционер сможет продать долю или акции в нем третьему лицу, с одной стороны, оставив формального собственника земельного участка неизменным, что не приведет к нарушению Закона, но, с другой стороны, тем самым переложив на нового участника или акционера фактические расходы по устранению выявленных нарушений.

В этой связи доскональность не только юридического, но и технического аудитов выходит на первый план. Более того, если юридическое лицо владеет несколькими земельными участками, перед сделкой можно перевести неиспользуемую землю на свое аффилированное лицо в рамках реорганизации.

Представляется, что Закон отлично справился с задачей по упрощению процедуры изъятия земельных участков в связи с нарушением собственниками требований по охране земель и их использованию не по целевому назначению с учетом выявленных проблем текущей правоприменительной практики. При этом собственники земельных участков, а также их потенциальные покупатели должны по-прежнему уделять особое внимание установлению факта надлежащего использования земельных участков для исключения рисков их изъятия.

В новой редакции закона об обороте сельхозземель предусмотрены меры, способствующие повышению уровня ответственности правообладателя и самостоятельному регулярному контролю порядка использования угодий.

В частности, в Законе предусмотрены новые условия для изъятия участка: если земельный участок ранее был приобретен на публичных торгах в результате реализации процедуры изъятия у предыдущего собственника и новый собственник в течение года с даты его приобретения использует его не по целевому назначению. Данное положение направлено на ускорение оборота ненадлежащим образом используемых земельных участков за счет установления четких временных сроков начала использования земли по назначению.

Кроме того, для недопущения возможности обхода норм Закона из него были удалены ранее действовавшие исключения для изъятия — передача в ипотеку земельного участка и возбуждение процедуры банкротства в отношении правообладателя земельного участка. Теперь недобросовестным правообладателям станет сложнее уйти от ответственности, например, путем передачи в ипотеку земельных участков аффилированным компаниям или возбуждения процедуры банкротства, которая может длиться несколько лет.

А Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнен нормой, в соответствии с которой при выдаче предписания об устранении нарушений использования земельного участка с/х назначения в ЕГРН будет вноситься запись о невозможности госрегистрации перехода или прекращения права собственности или госрегистрации ипотеки как обременения, за исключением случаев универсального правопреемства.

Данное положение направлено на борьбу со случаями, когда правообладатели посредством фиктивной передачи права собственности другому лицу или установлением залога без истинного желания обеспечения обязательств залогодателя пытаются уйти от процедуры изъятия земли. Здесь следует отметить, что у правообладателя сохраняется возможность предавать земельный участок с/х назначения в аренду и продолжать самостоятельно его возделывать для устранения выявленных нарушений использования.

Сроки процедуры изъятия земельных участков также были конкретизированы и сокращены с целью ускорения оборачиваемости сельскохозяйственной земли, например проведение пуб­личных торгов должно состояться в течение четырех месяцев (ранее — шесть месяцев).

В Законе также подробно определен порядок проведения торгов в форме публичного предложения и приобретения земли на случай, если торги будут признаны несостоявшимися.

Согласно данным Россельхознадзора, приведенным в пояснительной записке к соответствующему законопроекту, за период 2020-2021 годов в России было выявлено почти 12 тысяч сельскохозяйственных земельных участков, не используемых по назначению или используемых с нарушением установленных требований. При этом, основываясь на информации, представленной субъектами Российской Федерации (как далее указано в пояснительной записке), в 2022-2024 годах ожидается изъятие с последующей продажей на публичных торгах лишь около 246 земельных участков.

Хотя и до внесения рассматриваемых изменений законодательство предусматривало возможность принудительного изъятия таких земельных участков на основании судебного решения, практическое применение действовавшего порядка изъятия было затруднено.

Например, еще до обращения в суд уполномоченного органа с требованием об изъятии могла произойти смена собственника земельного участка (в том числе, фиктивная) либо собственник мог просто отказаться от своего земельного участка в попытке избежать ответственности. А если дело и доходило до суда, то зачастую недобросовестные участники затягивали судебный процесс, неоднократно обжалуя выносимые судебные акты, а также оспаривая результаты оценок и экспертиз и требуя их повторного назначения. В результате этого фактически процесс рассмотрения судами дел об изъятии земельных участков мог занимать более одного года.

Внесенные изменения направлены на устранение описанных недостатков и общее ускорение процедуры изъятия.

В частности, в соответствии с принятыми поправками:

1) в случае выдачи предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований, установлен пятидневный срок для подачи надзорным органом в Росреестр заявления о невозможности осуществления регистрационных действий с соответствующим земельным участком до устранения собственником такого земельного участка выявленного нарушения или отмены выданного предписания;

2) в случае неисполнения ранее выданного предписания, установлен десятидневный срок для направления надзорным органом в региональный орган исполнительной власти соответствующих материалов с целью последующего обращения в суд с требованием об изъятии, а также для подачи надзорным органом в Росреестр заявления о невозможности осуществления регистрационных действий с соответствующим земельным участком до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии;

3) установлено, что дело об изъятии земельного участка должно быть рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в течение одного месяца

4) с шести до четырех месяцев сокращено время проведения публичных торгов по продаже земельного участка, в отношении которого принято решение суда об изъятии;

5) установлен предельный месячный срок на проведение торгов в форме публичного предложения (в случае если и повторные публичные торги по продаже изъятого земельного участка признаны несостоявшимися);

6) с одного месяца до пятнадцати дней сокращен срок приобретения муниципальными или региональными органами власти земельного участка, который не удалось продать на торгах.

Кроме того, внесенными изменениями установлен прямой запрет собственнику земельного участка, которому надзорным органом выдано предписание об устранении выявленного нарушения, передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход или прекращение права собственности на такой земельный участок, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок.

Безусловно, успешная реализация внесенных изменений позволит быстрее менять собственников земельных участков, используемых не по назначению или с нарушением действующего законодательства, и в итоге повысить эффективность вовлечения в сельскохозяйственный оборот изымаемых земельных участков.

Тем не менее, на практике вряд ли можно ожидать существенного возрастания объема изымаемых земель (по крайней мере, в краткосрочной перспективе), поскольку какой-либо специальной ответственности уполномоченных органов за соблюдение установленных сокращенных сроков не предусмотрено, а сам порядок судопроизводства по таким делам не претерпел существенных изменений.