ВС РФ разъяснил, что даже если в принадлежащем собственнику здании находятся его внутренние подразделения, то налоговая база в отношении такого объекта определяется как кадастровая стоимость

Если помещения используются компанией для осуществления хозяйственной (предпринимательской) деятельности, направленной на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений, то налог на имущество организаций определяется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Суть дела

Банку на праве собственности принадлежат более 95% помещений в нежилом здании.

По результатам мероприятий по определению фактического вида использования данного здания было установлено, что оно на 68,5% используется под офисные цели, что, по мнению проверяющих (государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и ГБУ «МКМЦН»), является основанием для определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, то есть в виде кадастровой стоимости объекта.

В результате проверяющие составили акт, в котором зафиксировали долю используемых помещений в коммерческих целях. Однако банк не согласился с выводами проверяющих и обратился в суд. Банк потребовал признать действия инспекции и ГБУ по составлению акта в данной части незаконными и указал на отсутствие оснований для отнесения нежилого здания к числу объектов, используемых для размещения офисов.

Выводы судов

Суды удовлетворили требования банка. Они исходили из того, что оборудованные в здании офисы сами по себе не являются основанием отнесения здания к офисному зданию по смыслу ст. 378.2 НК РФ, то есть если данные помещения используются собственником здания в собственных уставных и административных целях и не сдаются в аренду третьим лицам.

Суды также отметили, что при проведении мероприятий по определению вида фактического использования объектов недвижимого имущества надлежало не только установить факт их соответствия формальным требованиям, раскрывающим понятие «офис», но и выяснить, кем они используются и под какие конкретно цели, обладают ли такие объекты самостоятельным офисным назначением.

Поскольку при составлении акта государственная инспекция и ГБУ не учли указанные особенности определения вида использования помещений в здании и все расположенные в здании учрежденческие помещения (кабинеты), в которых оборудованы рабочие места для сотрудников банка, осуществляющих текущую деятельность, были учтены ею как офисные помещения, несмотря на то, что самостоятельного офисного назначения эти помещения не имеют, суды пришли к выводу о незаконности действий государственной инспекции и ГБУ.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты по делу и отказала банку в удовлетворении требований, так как судами не было учтено следующее.

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для вышеуказанных целей (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).

Таким образом, в порядке исключения из общего правила, в соответствии с которым налог на имущество уплачивается организациями исходя из среднегодовой остаточной стоимости основных средств, в отношении отдельных видов коммерческой недвижимости налоговая база подлежит исчислению по кадастровой стоимости этого имущества.

В подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники (Определение КС РФ от 12.11.2020 № 2596-О).

В обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации — в административно-деловых и (или) торговых центрах (комплексах). Эта возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости такого имущества в сравнении с другими видами недвижимости и учитывается в основаниях законодательных решений, касающихся повышенного налогообложения таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), концентрирующих потенциально доходную недвижимость (постановление КС РФ от 12.11.2020 № 46-П).

При этом значимой с точки зрения налогообложения является концентрация потенциально доходной недвижимости, когда назначение, разрешенное использование или наименование помещений, составляющих не менее 20% общей площади здания (строения, сооружения), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры либо торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, что определяет распространение по этому признаку повышенной налоговой нагрузки на все помещения соответствующего центра (комплекса) (Определение КС РФ от 11.03.2021 № 374-О).

При рассмотрении дела судами установлено и не оспаривалось банком, что в нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения банка.

В ходе рассмотрения дела банком не опровергнуты документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения банком его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т.п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы банка, включая помещения приема клиентов, соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные, депозитарий.

При таком положении выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, противоречат целевому толкованию вышеуказанных положений ст. 378.2 НК РФ, в том числе выработанному в судебной практике, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений (Определение КС РФ от 12.11.2020 № 2596-О, определения ВС РФ от 16.03.2017 № 9-АПГ17-2, от 23.03.2017 № 57-АПГ17-1 и др.).