В практике ВС РФ все чаще стали встречаться дела, связанные с рассмотрением спорных случаев по аренде. В этих делах начали формироваться первые правовые выводы относительно уменьшения и отсрочки по уплате арендной платы в «ковидный» период. В материале рассмотрим нестандартные подходы ВС РФ при разрешении таких дел и дадим рекомендации, на что обратить внимание при предъявлении такого иска.
Взыскание задолженности по арендной плате возможно как в приказном (бесспорном) порядке, если для этого имеются основания, так и по общим правилам искового судопроизводства.
В приказном (бесспорном) порядке судебный приказ можно получить в случае, если:
-
сумма иска не превышает 500 тыс. руб. — по заявлениям, рассматриваемым мировыми судьями, включая заявления об истребовании движимого имущества от должника (ч. 1 ст. 121 ГПК РФ), 400 тыс. руб. и 100 тыс. руб. — по заявлениям, рассматриваемым арбитражными судами (п. 1—3 ст. 229.2 АПК РФ);
-
требование является бесспорным (то есть арендатор признает долг);
-
требование основано на заключенном сторонами письменном договоре и имеются документы, подтверждающие обоснованность требований, в том числе устанавливающие денежные обязательства арендатора;
- размер денежной суммы, указываемой в заявлении о выдаче судебного приказа, определен в твердой денежной сумме и не подлежит пересчету на дату выдачи судебного приказа, а также фактического исполнения денежного обязательства (то есть потребовать, например, неустойку будет невозможно) (см. п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве»).
В случае если при обращении с заявлением о выдаче судебного приказа суд выявит спор о праве, то в принятии такого заявления будет отказано, что, однако, не лишает заявителя возможности в последующем предъявить данное требование в порядке искового производства (см. Определение КС РФ от 15.11.2007 № 785-О-О). Напротив, если при обращении с иском суд посчитает, что требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, то он возвратит исковое заявление.
Судебный приказ выносится арбитражным судом в течение 10 дней, а судом общей юрисдикции — в течение 5 дней со дня поступления в суд заявления о его выдаче. При этом взыскатель и должник не вызываются в суд и судебное разбирательство не проводится. Затем в пятидневный срок судебный приказ направляется должнику, который в течение 10 дней со дня его получения имеет право представить возражения по нему.
Если должник не представил возражения, взыскателю выдается второй экземпляр судебного приказа для предъявления его к исполнению. Данный экземпляр судебного приказа по ходатайству взыскателя может быть направлен судом для исполнения. Напротив, если возражения были представлены арендатором-должником, судья отменит судебный приказ.
Сложности доказывания арендных отношений
На практике, особенно при работе с коммерческой недвижимостью, основной массив споров разрешается в порядке искового судопроизводства ввиду того, что размер арендной платы значительно превышает пороговые значения, установленные для приказного судопроизводства, кроме того, сложные договоры аренды также предусматривают значительное количество санкций в виде неустоек, штрафов и пр.
Для успешного взыскания задолженности по арендной плате арендодателю, как правило, необходимо доказать и обосновать следующее:
-
наличие договорных отношений между арендодателем и арендатором (заключение договора аренды) (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А12-28632/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2022 № Ф08-2280/2022 по делу № А53-40726/2020);
-
передачу арендуемого объекта (помещения) арендатору, например по акту приема-передачи, и пользование объектом недвижимости в спорный период (постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2022 № Ф05-28205/2022 по делу № А40-3687/2022);
-
размер задолженности по арендной плате.
Вместе с тем на практике взыскать задолженность в первоначально заявленном объеме удается далеко не всегда, что может произойти, например, в связи с:
-
недоказанностью арендодателем части задолженности (произведен неверный расчет) (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 № 09АП-35187/2011-ГК по делу № А40-60697/11-77-517);
-
снижением части задолженности (неустойки) судом (Определение ВС РФ от 23.12.2022 № 305-ЭС22-25406 по делу № А41-1172/2022, Определение ВС РФ от 15.04.2022 № 306-ЭС22-3884 по делу № А12-146/2021);
-
пропуском срока исковой давности в отношении части задолженности и др. (Определение ВС РФ от 07.10.2021 № 305-ЭС21-17603 по делу № А40-102146/2020).
Более того, нередкими являются споры, в которых суды приходят к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности, например, ввиду того, что:
-
арендодателем не доказан факт пользования помещением арендатором в спорный период (Определение ВС РФ от 02.06.2023 № 305-ЭС23-8251 по делу № А40-41473/2021);
-
арендодателем не доказано наличие действующего договора аренды;
-
арендодателем не доказан факт невнесения арендатором арендной платы и, напротив, арендатором представлены доказательства своевременной оплаты арендных платежей и др.
Случаи, осложненные ситуацией на рынке недвижимости
Не стоит забывать, что в ряде случаев на законодательном уровне предусмотрены механизмы снижения арендной платы, а также отсрочки в выплате арендной платы в связи с пандемией COVID-19 и принятием законодательных новелл, принятых в указанный период.
Напомню, что в 2020 г. были приняты два закона, оказавшие существенное влияние на рынок недвижимости и изменившие ранее сформированные подходы, в соответствии с которыми, в частности, арендаторам в отраслях, наиболее пострадавших от COVID-19, было предоставлено право требовать снижения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования ими имущества, а также были установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ), а также принятое в его развитие постановление от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее — Постановление № 439)).
Так, снижение арендной платы возможно при выполнении следующих условий:
-
арендатор осуществляет деятельность в области, включенной в Перечень пострадавших отраслей1;
-
на территории субъекта, где расположена арендованная недвижимость, был введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Отсрочка предоставлялась на следующих условиях:
-
она действует с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 01.10.2020;
-
задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 равными платежами не чаще одного раза в месяц;
-
отсрочке подлежит выплата 100% арендной платы до даты отмены режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и 50% арендной платы с даты такой отмены до 01.10.2020. На платежи за пользование коммунальными услугами или расходы на содержание арендуемого имущества отсрочка не распространяется;
-
штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иная ответственность в связи с отсрочкой не применяются.
Для отсрочки выплаты арендных платежей арендатору необходимо обратиться к арендодателю, который в течение 30 дней будет обязан заключить соответствующее дополнительное соглашение;
-
предоставлено право арендаторам малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших отраслей экономики потребовать снижения арендной платы, а при недостижении соглашения с арендодателем — отказаться от договора аренды в срок до 01.10.2020 (Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ);
-
принятые в развитие вышеуказанных законов обзоры № 1, 2 и 3, утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 21.04.2020, от 30.04.2020 и от 17.02.2021 соответственно.
Таким образом, для взыскания задолженности по арендной плате в порядке искового производства арендодателю необходимо предпринять следующие основные шаги:
-
определить сумму задолженности, в которую включить задолженность по арендной плате (и иные суммы в зависимости от составных частей арендной платы: постоянная/переменная части, в том числе коммунальные и эксплуатационные расходы), неустойку, если она предусмотрена договором аренды, и пр.;
-
составить досудебную претензию и направить ее арендатору в порядке, предусмотренном договором;
-
обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды (если спор не удалось урегулировать в досудебном порядке).
Новые подходы и развитие практики
Так, ряд судебных дел, фактические обстоятельства которых возникли именно в период пандемии, продолжают рассматриваться в настоящее время, а судами, в том числе и ВС РФ, вырабатываются новые подходы и даются ответы на вопросы, которые долгое время обсуждались юридическим сообществом. К таким делам можно отнести, в частности, судебный спор по делу № А40-11468/2021.
Департамент городского имущества города Москвы (далее — Департамент) обратился в суд к автономной некоммерческой организации (далее — Организация), осуществляющей печатную деятельность, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, пеней за период с 13.05.2020 по 31.08.2020, расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде.
Организация предъявила встречный иск об обязании Департамента заключить дополнительное соглашение к договору аренды на указанных в иске условиях, в том числе о предоставлении отсрочки уплаты долга, образовавшегося за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, с установлением графика платежей.
Суды трех инстанций пришли к выводам о наличии оснований для удовлетворения иска. Несмотря на то что организация относится к числу субъектов, ведущих деятельность в пострадавших отраслях экономики, в связи с чем она имеет право на предоставление отсрочки внесения арендной платы за спорный период отсрочки арендной платы по договорам недвижимого имущества, арендатором не доказана необходимость уменьшения суммы ежемесячного платежа с отсрочкой платежа до 31.12.2022, что составляет 20% от ежемесячной арендной платы.
ВС РФ не согласился с аргументацией судов нижестоящих инстанций и пришел к противоположному выводу, согласно которому при наличии у Организации права на имущественную поддержу в виде отсрочки по внесению арендной платы за спорный период, которую арендатор был вправе погасить не позднее 01.01.2023, и с учетом того, что до указанной даты отсрочки Организация уплатила долг, у Департамента не имелось оснований требовать начисления пеней за нарушение срока внесения арендной платы, расторжения договора аренды со ссылкой на нарушение обязательства по внесению арендной платы в указанный период и выселения арендатора из занимаемого помещения.
В своей аргументации ВС РФ сослался на ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, ст. 11 Закона от 21.12.94 № 68-ФЗ, Постановление № 439, а также «ковидные» обзоры ВС РФ.
ВС РФ напомнил, что, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки, а в отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Постановления № 439.
Условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
При этом ВС РФ в постановлении от 18.05.2023 № 305-ЭС23-7 по делу № А40-11468/2021 демонстрирует интересный подход к выявлению признаков и отнесению арендатора к «пострадавшим отраслям».
Напомню, что Законом № 98-ФЗ и Постановлением № 439 не было определено, должен ли соответствующий вид деятельности относиться к основному виду деятельности и должен ли он быть внесен в ЕГРЮЛ.
Данный вопрос частично был затронут в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 (утратило силу), которое регулировало мораторий на возбуждение дел о банкротстве и установило, что отнесение организации к отрасли, включенной в Перечень пострадавших отраслей, осуществляется на основании зарегистрированного основного вида деятельности организации по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД).
Аналогичным образом данный вопрос разрешен в постановлении Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики». В рекомендациях, изложенных ФНС России в письме от 09.04.2020 № БС-4-21/5994@ «О рекомендуемых пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 мерах поддержки, касающихся налогообложения объектов недвижимости, находящихся в аренде», указано, что осуществление арендатором деятельности в соответствующей сфере деятельности, отнесенной к Перечню пострадавших отраслей, осуществляется на основании основного вида деятельности. Указанное письмо ФНС регулирует сферу арендных отношений и порядок предоставления соответствующих льгот арендодателям, однако письмо носит рекомендательный характер.
ВС РФ указывает, что наличие в ЕГРЮЛ сведений о видах деятельности арендатора не является единственным доказательством отнесения арендатора к «пострадавшим отраслям», если, исходя из характера видов деятельности арендатора, а также целевого характера использования арендуемого помещения, арендодателю известно о виде деятельности арендатора до внесения данных сведений в ЕГРЮЛ.
Цитируем документ
Ссылка Департамента на отсутствие в спорный период в ЕГРЮЛ сведений о видах деятельности арендатора не может быть принята в данном случае во внимание, поскольку по договору аренды от 29.05.2006 помещение предоставлено Организации для размещения редакции; деятельностью по изданию газет, журналов и периодических изданий арендатор (некоммерческая организация) занимается с 1997 года; с учетом данной деятельности Департамент при расчете арендной платы применял льготную ставку, установленную для таких организаций Перечнем случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП. Следовательно, арендодателю было известно о виде деятельности арендатора до внесения данных сведений в ЕГРЮЛ, поэтому Департамент обязан был предоставить арендатору имущественную поддержку и в связи с отсрочкой не применять штрафы и иные меры ответственности.
Кроме того, ВС РФ подчеркивает, что следует разделять требования, касающиеся уменьшения размера арендной платы, и требования, касающиеся заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки по уплате долга: «… (нижестоящие) суды ошибочно посчитали, что Организация просила во встречном иске об уменьшении размера ежемесячной арендной платы в 2022 году. Как следует из текста встречного иска, Организация просила заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по уплате долга, образовавшегося в период с апреля по август 2020 года, с установлением размера и графика платежей задолженности в течение с 30.04.2022 по 31.12.2022».
Таким образом, данный судебный акт в который раз иллюстрирует затруднения, связанные с применением и зачастую смешением различных «ковидных» оснований, которые имеют разные последствия и требуют тщательной проработки на стадии аргументации при составлении досудебных и процессуальных документов.
1 Так, в качестве одной из мер государственной поддержки правительством был утвержден перечень наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции отраслей экономики (далее — Перечень пострадавших отраслей). См. постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».