Индексация арендной платы за земельный участок, находящийся в госсобственности, должна производиться с начала года

ВС РФ разъяснил, что неисполнение арендодателем своей обязанности по своевременному перерасчету арендной платы и информированию об этом арендатора, не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами. При этом арендатор может оспорить правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Суть дела

Агентство и общество заключили 23.12.2019 договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, и пришли к соглашению о применении условий договора к отношениям, возникшим до его заключения с даты государственной регистрации права Российской Федерации на земельный участок (27.01.2017).

Согласно договору арендная плата за земельный участок была установлена в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 02.06.2012 № 322 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства» в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка. Также договором была предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Об изменении арендной платы арендодатель должен известить арендатора в письменной форме, и изменения считаются внесенными в договор с даты направления соответствующего уведомления.

В нарушение условий договора общество не в полном объеме внесло арендную плату за 2021 г., за период с января 2017 г. по 31.12.2019, за I и II кварталы 2022 г.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств агентство начислило пени и направило обществу претензию. Однако она была оставлена без удовлетворения.

В результате агентство обратилось в суд.

Выводы судов

Суды трех инстанций частично удовлетворили исковые требования, руководствуясь положениями ст. 307, 309, 310, 329, 330, 614 Гражданского кодекса, ст. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Они пришли к выводу, что поскольку в соответствии с договором размер арендной платы считается измененным с момента направления арендодателем арендатору письменного уведомления, а агентство известило общество об изменении стоимости аренды только 06.10.2021, то изменения новых арендных ставок считаются внесенными в договор с IV квартала 2021 г., и сделали перерасчет суммы долга, применив коэффициент инфляции, установленный федеральным законом на 2021 г., с IV квартала 2021 г.

С учетом действия моратория на начисление неустойки за просрочку исполнения денежных обязательств с 01.04.2022 по 01.10.2022 и уменьшения размера задолженности, суд взыс­кал 1 303 089 руб. 76 коп. неустойки за период с 12.01.2020 по 31.03.2022, не усмотрев оснований для ее снижения на основании ст. 333 Гражданского кодекса.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и отправила дело на новое рассмотрение, так как суды не учли следующее.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, далее — Постановление № 73).

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (п. 8 Правил определения размера арендной платы <…>, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

Статьей 1 Федерального закона от 08.12.2020 № 385-ФЗ (далее — Закон № 385-ФЗ) установлен уровень инфляции, не превышающий 3,7%.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 Постановления № 73).

Вывод судов о том, что индексация на основании Закона № 385-ФЗ применяется только с IV квартала 2021 г., поскольку изменение размера арендной платы (в том числе на размер уровня инфляции) считается внесенным в договор с даты направления арендодателем уведомления (06.10.2021), является необоснованным, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.

Договор аренды заключен 23.12.2019, следовательно, на 2021 г. размер уровня инфляции должен быть применен с 01.01.2021.

Кроме того, поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении регулируемой арендной платы не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

ВС РФ посчитал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит, учитывая изложенное, произвести расчет задолженности с применением коэффициента инфляции, установленного федеральным законом на 2021 г. и проверить правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.