Если у арендодателя есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке, то его просьба подписать допсоглашение об этом направлена на урегулирование последствий данного права

Каждая из сторон договора, возобновленного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Суть дела

Собственники сельхозземли (арендодатели) и акционерное общество (арендатор) заключили договор аренды земли на 10 лет, который можно расторгнуть по инициативе одной из сторон после направления соответствующего предложения о расторжении другой стороне.

Впоследствии арендатор уступил другому обществу свои права и обязанности по договору. Поскольку по истечении десятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении, общество продолжило использование земельного участка без возражений со стороны арендодателей.

Через два года общим собранием собственников общей долевой собственности, в котором приняли участие два представителя общества, было принято решение о расторжении договора аренды с обществом в одностороннем порядке.

Собственники направили в адрес общества уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения и акта приема-передачи земельного участка. В связи с прекращением действия договора аренды часть собственников земельных долей заключила с предпринимателем договор аренды части земельного участка сроком на 11 месяцев.

Общество не согласилось с этим и обратилось в суд. Оно посчитало, что не получило одностороннего отказа арендодателей от договора аренды, следовательно, он не расторгнут и не прекратил свое действие. А значит, общество является законным пользователем всего участка земли и имеет право на урожай, выращенный предпринимателем.

Выводы судов

Суды трех инстанций поддержали общество и пришли к выводу, что направленное в его адрес письмо за подписью уполномоченного представителя с приложенным к нему дополнительным соглашением нельзя рассматривать в качестве односторонней сделки, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поскольку общество не подписало это дополнительное соглашение, взаимное соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто.

Они также указали, что договор аренды, заключенный с обществом, не прекратил свое действие, поэтому истец имеет право на плоды, полученные предпринимателем в результате использования части спорного участка.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующее.

Право на односторонний отказ от договора (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если не предусмотрено иное.

В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора, возобновленного на неопределенный срок, имеет наличие или отсутствие волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений. Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.

Установлено, что арендодатели-собственники земельных долей однозначно выразили волю на прекращение с обществом арендных отношений в отношении принадлежащего им участка категории земель сельхозназначения.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, заключать договоры аренды данного участка (ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

В газетах, на информационных щитах и официальном сайте сельского поселения было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников общей долевой собственности. Согласно извещениям, в перечень вопросов, подлежащих обсуждению, включен и вопрос о расторжении договора аренды названного участка.

По результатам собрания, на котором присутствовали представители администрации сельского поселения и общества, участниками долевой собственности (кворум соблюден) большинством голосов принято решение, оформленное протоколом, в том числе по вопросу расторжения в одностороннем порядке возобновленный на неопределенный срок договора аренды с обществом.

Предприниматель неоднократно указывал на то, что с даты проведения общего собрания арендатор уведомлен о выраженной арендодателями воле и принятом ими решении расторгнуть возобновленный на неопределенный срок договор аренды. В связи с чем не требовалось направления арендатору дополнительного уведомления о принятом арендодателями решении о расторжении договора аренды. Однако суды данный довод не учли и не дали ему оценку.

Кроме того, уполномоченный представитель участников долевой собственности повторно уведомил арендатора письмом о принятом решении о расторжении договора аренды и указал на возможность ознакомиться с протоколом на официальном сайте администрации сельского поселения. А содержащаяся в письме просьба подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка фактически направлена на урегулирование последствий реализации арендодателями права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды, действие которого было возобновлено на неопределенный срок.

ВС РФ признал необоснованными выводы судов о том, что оформленное протоколом решение о расторжении в одностороннем порядке договора арендодателями в установленном порядке не реализовано, поэтому данный договор является действующим и общество может требовать признания за ним права на урожай, выращенный на спорном участке ответчиком.