Гражданское законодательство определяет ответственность в предпринимательских отношениях следующим образом: лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее их ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Наиболее распространенный пример споров, при разрешении которых возникает много вопросов материального и процессуального свойства в связи с этим, — сделки с недвижимостью. В материале рассмотрим самые распространенные из них: как установить вину стороны за убытки, вызванные задержкой в регистрации перехода права собственности, каков порядок определения убытков, как установить правовую природу начисленных процентов на сумму предоплаты в случае задержки регистрации перехода права собственности.
В деле рассмотренном ВС РФ, возникла следующая ситуация (Определение ВС РФ от 01.08.2023 № 305-ЭС23-2969 по делу № А40-180355/2021). После оплаты по договору купли-продажи недвижимости стороны обязались подать в Управление Росреестра пакет документов для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Покупатель обратился в суд с иском к продавцу, так как им были понесены убытки в виде неполученной арендной платы с арендаторов, поскольку ответчик с просрочкой исполнил обязательство относительно государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и, как следствие, передачи вещи. Истец начислил на сумму предоплаты проценты по ст. 395 ГК РФ в связи с пользованием продавцом средствами покупателя за время просрочки передачи объекта.
В рассматриваемом деле покупатель утверждал, что он выдал доверенность продавцу в целях оформления и подачи документов для регистрации перехода права собственности на имущество. Покупатель посчитал, что ответчик, недобросовестно воспользовавшись выданной доверенностью, подал, в том числе от имени истца, заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.
ВС РФ отклонил этот довод покупателя и занял позицию, согласно которой покупатель, выдавая доверенность, должен был понимать, что в силу ст. 182 ГК РФ совершаемые представителем сделки создают правовые последствия для представляемого.
Рассмотрев дело, ВС РФ указал, что...
цитируем документ
...для правильного рассмотрения дела судам необходимо было оценить поведение кредитора применительно к статье 404 ГК РФ в отношении причин приостановления государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и дать оценку тому обстоятельству, что одной из первых причин приостановления регистрации явилось отсутствие в предъявленном в уполномоченный орган пакете документов договора купли-продажи, обязанность подачи которого являлась совместной в силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, а также оценить факт подачи совместного заявления сторонами спора о приостановлении государственной регистрации.
***
Необходимо учитывать, что предусмотренный в ст. 551 ГК РФ способ защиты права (требование о регистрации перехода права собственности в судебном порядке) является довольно специфичным, что связано с публично-правовой природой обязанностей сторон по совершению действий по регистрации перехода права собственности на имущество.
Специфика состоит в том, что нужно доказать факт «уклонения» стороны от государственной регистрации. В этой связи сторона может ссылаться на то, что не уклоняется от государственной регистрации, но имеются факты внешнего свойства, которые имелись и в рассматриваемом деле: поступление запретов на регистрацию от судебных приставов-исполнителей, наложение судебных арестов, решения госорганов и прочее.
Кроме того, заявление требования в суде о регистрации права собственности возможно только с соединением требования об исполнении обязанности передать недвижимое имущество в силу п. 61 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29.04.2010. При этом данное условие не применяется, если договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.
Однако в этом разъяснении прямо не указано, что делать, если стороны договора предусмотрели условие, согласно которому передача имущества осуществляется в определенный срок после регистрации перехода права собственности. В этой связи, если бы покупатель в рассматриваемом деле потребовал через суд зарегистрировать переход права собственности, у него могли возникнуть серьезные трудности при рассмотрении такого требования.
В данной ситуации один из выходов — указать условие о взыскании убытков, о неустойке или иные договорные условия об ответственности за неисполнение стороной договора действий для регистрации перехода права собственности на имущество, действия сторон в ситуации, когда продавец или покупатель несут ответственность за убытки, в каких случаях и в каком размере эти убытки могут быть уменьшены, что стороны обязаны предпринять для уменьшения убытков.
Определение размера убытков в виде упущенной выгоды от сдачи имущества в аренду
ВС РФ сформировал единообразную практику в разрешении данной проблемы. При расчете убытков в виде упущенной покупателем выручки от сдачи имущества в аренду требуется учитывать расходы, которые относятся к этой выручке (эксплуатационные и иные расходы). Необходимость учета соответствующих затрат отражена еще в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.11.97 № 3924/97, от 21.05.2013 № 16674/12.
При определении размера упущенной выгоды исходя из дохода, который мог бы получить истец при нормальном ведении своей деятельности, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения (стоимости неизрасходованного сырья, неоплаченной электроэнергии и т.д.), ВС РФ указал на следующее.
цитируем документ
В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства...
Определение ВС РФ от 06.02.2023 № 305-ЭС22-15150 по делу № А40-135696/2021
В этом деле ВС РФ сделал важный вывод о том, что «если предназначенное для коммерческого использования имущество приобретается лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную экономическую деятельность, то предполагается, что при обычном ходе событий такое лицо, действуя разумно и предусмотрительно, сделало бы необходимые приготовления к началу использования имущества в своей деятельности и, следовательно, доход от ее ведения мог быть получен, по крайней мере, в размере, который является средним (типичным) для данного вида деятельности». Данную презумпцию вправе опровергнуть ответчик, доказав, что имелись иные препятствующие извлечению дохода обстоятельства, помимо допущенного нарушения по своевременной передаче кредитору спорного имущества.
При определении расходов, связанных с извлечением дохода, необходимо учитывать разумные расходы на получение дохода при обычных условиях гражданского оборота.
В иных случаях ВС РФ также ориентирует суды основывать свои выводы о наличии и размере упущенной выгоды, исходя из обычных последствий допущенного должником нарушения при разумном поведении кредитора.
Данный подход оппонирует существовавшему ранее и до сих пор встречающимся случаям в практике, когда суды требуют представить доказательства приготовлений к извлечению дохода от использования имущества как обязательном условии для удовлетворения иска, несмотря на возражения кредитора о неразумности либо несвоевременности таких приготовлений.
***
С учетом вышеуказанных презумпций покупателю сейчас намного проще доказывать наличие и размер убытков в виде упущенной выгоды. Одновременно в правоприменении не дается ответа на вопрос о том, каким образом продавец может получить доказательства о наличии у покупателя иных препятствий для извлечения дохода, помимо допущенного продавцом нарушения положений закона или условий сделки.
Соотношение момента передачи покупателю недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности в контексте взыскания убытков с просрочившего продавца, взыскания убытков с регистрационного органа
В деле № А40-180355/2021 определяющим моментом для взыскания убытков в виде недополученной покупателем арендной платы являлся период задержки регистрации перехода права собственности на имущество в связи с нарушением условия о сроке исполнения обязанности сторон по совместной подаче пакета документов для государственной регистрации перехода права собственности, причем в определенный срок.
Основным доводом продавца было то, что до государственной регистрации перехода права собственности по условиям договора он не считался просрочившим в передаче вещи, а следовательно, задержка регистрации не могла причинить убытки.
ВС РФ отклонил данный довод, указав, что в договоре «момент передачи недвижимости был привязан к моменту государственной регистрации». Следовательно, ВС РФ имел в виду, что причинно-следственная связь между задержкой в регистрации перехода права собственности и передачей имущества все же имеется, но только потому, что передача имущества «привязана» к регистрации перехода права собственности.
Однако в этом случае, представляется, неверно был определен период убытков, потому что к предусмотренному в договоре сроку на представление сторонами документов для регистрации необходимо прибавить предусмотренный законом срок на совершение регистрационных действий, а также приплюсовать предусмотренный договором срок между регистрацией перехода права собственности и передачей объекта покупателю.
Возникает вопрос: почему суды нижестоящих инстанций в деле № А40-180355/2021 подробно указывали, что убытки причинены нарушением обязанности продавца передать имущество, а не задержкой регистрации перехода права собственности, вызванной действиями продавца? Почему ВС РФ не отметил, что данная позиция судов является неверной, вместо этого ограничился лишь краткой фразой о том, что обязанность передачи имущества «привязана» к регистрации перехода права собственности?
Дело в том, что еще в Определении ВС РФ от 19.08.2019 № 305-ЭС19-5838 отмечено следующее: «По смыслу п. 2 ст. 551, ст. 617 ГК РФ, по общему правилу, заключение договора продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества».
Притом ВС РФ отразил в указанном деле, что к этим отношениям применяются общие правила ст. 136 ГК РФ о праве сторон условиться о том, чтобы именно покупатель получал доходы от использования вещи.
В этом деле суд взыскал с продавца арендную плату с даты передачи имущества покупателю по дату регистрации перехода права собственности, но только потому, что стороны договора специально об этом условились, то есть на основании специального условия договора.
Действительно, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до регистрации перехода права собственности покупатель имеет право сдавать имущество в аренду в силу постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Однако положения ст. 617 ГК РФ и разъяснения высших судов не предусматривают, что в уже существующих договорах аренды замена на стороне арендодателя происходит до перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество.
Использованная же нижестоящими судами в деле № А40-180355/2021 ссылка на п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, по моему убеждению, не имеет совершенно никакого отношения к рассматриваемой ситуации. Причем использованный нижестоящими судами в деле № А40-180355/2021 правовой подход встречается довольно часто в правоприменении, в основном в спорах о взыскании убытков с регистрирующего органа.
Дело в том, что в большинстве случаев объект недвижимости передается по акту приема-передачи еще до момента подачи документов на регистрацию перехода права собственности. Следовательно, поскольку суды занимали указанную позицию о том, что покупатель имущества вправе получать арендные платежи еще с момента передачи имущества, то по этой логике незаконная задержка госорганом регистрации перехода права собственности не могла создать убытки в виде недополученной покупателем арендной платы.
Данная позиция фактически приводила к тому, что регистрирующий орган избегал ответственности за убытки, причиненные незаконным уклонением/приостановлением/отказом от регистрации перехода права собственности, так как в большинстве случаев эти убытки перекладывались на продавца.
Однако ВС РФ пришел к выводу, что недопустимо освобождение регистрирующего органа от ответственности за причиненный вред в виде упущенной выгоды (Определение ВС РФ от 02.10.2023 № 305-ЭС23-10752). При этом указано, что к отношениям с госорганами применяются те же правила определения наличия и размера упущенной выгоды:
а) истец должен доказать, что в обычных условиях гражданского оборота у него имелась возможность извлечения дохода (за вычетом не понесенных затрат), которая была утрачена по причине правонарушения, данные убытки являются обычным последствием допущенного нарушения;
б) ответчик вправе опровергать данную презумпцию, доказывая, что правонарушение не является единственной причиной утраты возможности получения дохода1.
ВС РФ также указал, что ст. 617 ГК РФ прямо предусматривает, что покупатель недвижимости, став собственником, одновременно стал бы получателем арендной платы по уже заключенным договорам аренды. В то же время даже заключение договора на условиях, предусматривающих перечисление арендных платежей продавцу до завершения государственной регистрации перехода права собственности, не является обстоятельством, освобождающим государство от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности по п. 1 ст. 404, п. 2 ст. 1083 ГК РФ.
Данный вывод мотивирован тем, что стороны договора купли-продажи не обязаны предусматривать механизм компенсации имущественных потерь, которые потенциально могут возникнуть у покупателя в случае неправомерного отказа в государственной регистрации перехода права (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2023 по делу № А40-252680/22).
***
С изменением подходов в судебной практике судам больше не потребуется делать оговорку о том, что покупатель имеет право на получение арендных платежей с даты передачи ему имущества, а следовательно, убытки возникли вследствие нарушения обязанности продавца по передаче имущества.
Девелоперы, иные участники гражданского оборота могут принимать в расчет, что регистрирующий орган не имеет права уклоняться от убытков в виде упущенной выгоды, причиненных допущенными правонарушениями.
Так как споры о признании незаконными действий и решений госорганов могут занять значительное время, стороны договора должны учитывать данный риск. В этом случае можно применить механизм компенсации имущественных потерь сторон, в частности включить условие о праве покупателя требовать от продавца перечисления арендной платы, начисленной с определенного момента.
Начисление процентов на сумму предварительной оплаты
ВС РФ высказал в деле № А40-180355/2021 также позицию о квалификации процентов, предусмотренных п. 4 ст. 487 ГК РФ, по ст. 395 ГК РФ. Суды нижестоящих инстанций рассчитали и взыскали с продавца проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами, поскольку в спорный период между ответчиком и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего продавец, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путем получения арендной платы, которая для покупателя явилась упущенной выгодой.
Однако ВС РФ указал, что указанные в данной норме проценты рассчитываются в соответствии со ст. 395 ГК РФ, но не являются процентами за незаконное пользование чужими денежными средствами, предусмотренными ст. 395 ГК РФ (см., например, постановления ВАС РФ от 10.12.2013 № 10270/13, от 28.05.2013 № 17588/12).
ВС РФ пришел к выводу, что указанные в п. 4 ст. 487 ГК РФ проценты являются особым видом специально установленной гражданско-правовой ответственности продавца за просрочку передачи товара, то есть неустойкой. Данная неустойка носит зачетный характер, следовательно, суды неправомерно взыскали с продавца одновременно и убытки в виде недополученной арендной платы, и начисленные на сумму предоплаты проценты.
В Определении ВС РФ по рассматриваемому делу содержится также указание на то, что предусмотренные п. 4 ст. 487 ГК РФ проценты могут начисляться только после получения продавцом всей суммы предоплаты, поскольку в силу ст. 328 ГК РФ продавец вправе не передавать имущество до исполнения покупателем встречной обязанности по оплате имущества. В указанном деле данное обстоятельство имеет существенное значение, так как между первой и второй частью предоплаты временной промежуток составил три месяца.
***
Необходимо учитывать, что если в договоре купли-продажи согласованы проценты на сумму предварительной оплаты имущества для случая, когда договор действует и имущество не передано — то это рассматривается в качестве договорного урегулирования ответственности за нарушение обязанности передачи имущества. К примеру, если стороны укажут, что данная неустойка является исключительной, то имеется существенный риск, что суд откажет во взыскании упущенной выгоды, вызванной несвоевременной передачей имущества.
Если стороны желают в договоре установить на сумму предоплаты предусмотренные в ст. 395 ГК РФ проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами, то данное требование необходимо трансформировать в денежное, причем не обязательно расторгать договор.
В этой ситуации предусматривается условие о том, что в определенных случаях покупатель вправе потребовать от продавца возвратить предварительную оплату и с момента неисполнения данной обязанности будут начисляться предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты. В таком случае стороны договора могут предусмотреть, что покупатель будет обязан внести оплату уже после получения имущества и права собственности на него.
Стороны договора также могут предусматривать договорную неустойку за действия/бездействие продавца, влекущие затягивание регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
1 См., например, правила, предусмотренные в определениях ВС РФ от 15.06.2023 № 305-ЭС23-157, от 06.02.2023 № 305-ЭС22-15150, от 01.08.2023 № 305-ЭС23-2969, от 06.02.2023 № 305-ЭС22-15150, от 20.12.2022 № 305-ЭС22-11906, п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, от 04.11.97 № 3924/97.