В предпринимательской практике нередки случаи переплаты арендной платы со стороны арендатора. Проанализируем существующую судебную практику по данному вопросу и практические проблемы, связанные с использованием кондикционного иска в целях восстановления нарушенного права арендатора. Рассмотрим вопросы правового основания иска арендатора, случаи невозможности взыскания неосновательного обогащения по причинам злоупотребления правом и наличия в действиях арендатора оснований, установленных п. 4 ст. 1109 ГК РФ, а также вопрос о моменте возникновения неосновательного обогащения в обстоятельствах расторжения договора аренды.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает у лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевший) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
В свою очередь, ст. 1109 ГК РФ содержит положения о неосновательном обогащении, не подлежащем возврату.
цитируем документ
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11524/12
Из пункта 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 следует, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Так, например, при признании недействительным договора аренды теплосетевого имущества, по которому арендатор за свой счет провел работы по ремонту сетей в связи с их аварийным состоянием в зимний период, суд указал, что к отношениям сторон общие нормы ГК РФ и специальные нормы закона о теплоснабжении о распределении между арендатором и арендодателем бремени проведения ремонта применены быть не могут, и напрямую применил положения главы 60 ГК РФ, взыскав в пользу арендатора неосновательно сбереженные денежные средства по ремонту сетей (дело № А67-5797/2014).
Применение п. 1 ст. 1103 ГК РФ, как правило, не вызывает вопросов на практике, чего нельзя сказать о применении положений п. 3 ст. 1103 ГК РФ и п. 4 ст. 1109 ГК РФ.
В качестве правового основания иска о взыскании излишне уплаченных арендных платежей может указываться требование одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (п. 3 ст. 1103 ГК РФ).
Применение указанной нормы возможно только после установления факта действительности обязательства, поскольку п. 4 ст. 1109 ГК РФ определяет, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
При буквальном толковании вышеуказанных норм возникает вопрос: какая норма подлежит применению — п. 3 ст. 1103 или п. 4 ст. 1109 ГК РФ, если, например, договором аренды не была предусмотрена оплата за отдельные коммунальные услуги, но на основании выставленных счетов арендатор их оплатил.
Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 достаточно однозначно высказался по этому поводу, указав, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
В указанном письме рассматривался случай, когда арендатор просил возвратить излишне уплаченные денежные средства, так как арендодатель включал в расчет ряд отчислений, не предусмотренных договором. Ответчик полагал, что стороны связаны договорными отношениями и нарушения договорных обязательств по общему правилу влекут взыскание убытков, поэтому отсутствовали основания для применения норм о неосновательном обогащении к отношениям сторон по договору.
Суд указал, что ст. 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Оплата была произведена в связи с договором, но не на основании его, так как договором не предусматривалась обязанность арендатора возмещать включенные в счет расходы.
Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суд применил ст. 1102 ГК РФ.
Проверка наличия действующего обязательства в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ
В ходе анализа сложившейся судебной практики установлено, что суды, как правило, обходят стороной возможность применения п. 4 ст. 1109 ГК РФ, по которому не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства.
Ведь если арендатор, исходя из условий подписанного им договора, знал, что ряд оплаченных им же коммунальных платежей не входит в стоимость компенсируемых коммунальных услуг по договору аренды, то фактически это позволяет говорить о несуществующих обязательствах и возможности отказа в удовлетворении таких требований.
На это также указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 29.01.2013 № 11524/12: обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях отсутствия обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
цитируем документ
Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования. Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия правоотношений между сторонами, суду на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо делать вывод о возложении бремени доказывания обратного (наличие какого-либо правового основания) на ответчика. Однако в данном случае из представленных истцом платежных поручений усматривалось, что основаниями платежа являлись конкретные правоотношения — проведение режимных испытаний и плата по договору. При этом доказательств того, что правоотношения, указанные в качестве оснований платежа, не являются такими основаниями, а денежные средства были перечислены ошибочно (например, акты выполненных работ с разногласиями, акты сдачи-приемки товара с возражениями, претензии и т.п.), истец не представил.
Постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11524/12
В Определении ВС РФ от 30.10.2018 № 82-КГ18-2 также указывается, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика — обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (п. 4 ст. 1109 ГК РФ).
Так, например, в одном из дел суды частично отказали во взыскании неосновательного обогащения, когда арендатор не доказал размер неосновательного обогащения и суд снизил размер неосновательного обогащения с учетом соглашения о расторжении договора, в котором согласована дата прекращения арендных отношений (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.08.2018 № Ф01-3222/2018 по делу № А17-4622/2017).
Аналогичные выводы можно встретить в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2017 № Ф01-6580/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2017 № Ф07-14334/2017 по делу № А56-66553/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2017 № Ф07-14334/2017 по делу № А56-66553/2016 и пр.
Установление момента возникновения неосновательного обогащения при прекращении действия договора
Судебная практика столкнулась с вопросом о моменте приобретения имуществом статуса неосновательно полученного при расторжении (прекращении) действия договора по тому или иному основанию. Определение указанного момента важно при установлении даты начала начисления процентов за неправомерное пользование неосновательно полученным имуществом.
Дело в том, что, согласно положениям п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, а это значит, что формально неосновательно полученное во время действия договора имущество не может требоваться к возврату до момента расторжения договора между сторонами.
Соответственно, проценты за пользование имуществом в указанной ситуации будут подлежать начислению не с даты неосновательного получения имущества, а с даты расторжения договора.
Однако является ли подобное разрешение вопроса справедливым, учитывая ранее изложенную нами позицию ВС РФ о том, что излишняя плата по договору аренды осуществляется не на основании обязательства, а лишь в связи с существующим между сторонами обязательством?
На наш взгляд, суды правильно отвечают на поставленный вопрос, делая справедливый вывод о необходимости применения в подобных ситуациях положений главы 60 ГК РФ и игнорировании п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа от 13.02.2019 № Ф04-7018/2019 в своем постановлении по делу № А75-6958/2018 указал:
цитируем документ
...определение в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной влечет определение размера арендной платы с учетом последней. Исходя из этого и установив, что обществом за период с 01.01.2014 и до даты окончания срока договора аренды арендная плата уплачена в большем размере, чем тот, который соответствует ее рыночной стоимости, суд пришел к выводу о том, что сумма переплаты образует неосновательное обогащение.
При этом, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался правовой позицией, изложенной в п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. При отсутствии соглашения сторон об ином правило п. 4 ст. 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом, а потому интересы сторон договора не нарушены (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Таким образом, в случае наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения оно подлежит взысканию по общим правилам, несмотря на истечение срока действия договора аренды (то есть в том числе проценты за пользование полученным имуществом начисляются с даты возникновения неосновательного обогащения).
Ссылка заявителя кассационной жалобы на невозможность перерасчета арендной платы после истечения срока действия договора была отклонена судом, поскольку ответчик ошибочно полагал, что для возврата излишне уплаченной суммы в ситуации установления кадастровой стоимости земельного участка судом требуется изменение договора, а также не учитывал п. 4 ст. 453 ГК РФ и ст. 1102 ГК РФ.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 07.08.2019 № Ф08-5175/2019 по делу № А53-25811/2018 косвенно поддержал обосновываемую нами позицию. В данном деле истец ссылался на наличие переплаты по арендным платежам, перечисленным ответчику во исполнение прекращенного сторонами договора аренды земельного участка. Суд удовлетворил требования, поскольку на день предъявления иска договор был прекращен (расторгнут соглашением сторон), переплата подтверждена документально, а положения п. 4 ст. 453 ГК РФ не могут быть применены к отношениям сторон.
Проверка действий арендатора на предмет злоупотребления правом
Часть 2 ст. 1102 ГК РФ позволяет применять правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц, или произошло помимо их воли.
Между тем представляется, что важнейшее значение при рассмотрении таких споров имеет применение положений, указанных в подп. 3 ст. 1109 ГК РФ в постановлениях КС РФ от 26.03.2021 № 8-П, от 11.01.2022 № 1-П, от 25.04.2022 № 17-П.
Однако в данных делах шла речь не о договоре аренды, а о взысканиях в качестве неосновательного обогащения с военнослужащего денежных средств, излишне выплаченных и входящих в состав его денежного довольствия. Суды признали взаимосвязанными положения ст. 1102 и подп. 3 ст. 1109 ГК РФ, не противоречащими Конституции РФ, поскольку они по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего регулирования не предполагают взысканий с получателей средств, если действительной причиной их выплаты в повышенном размере послужили действия (бездействие) лиц, обеспечивающих их перечисление, при отсутствии недобросовестности со стороны самого получателя или счетной ошибки.
По нашему мнению, подобные выводы должны также распространяться и на случаи излишней оплаты по договору аренды, и судам следует, помимо установления фактов:
-
наличия договора аренды;
-
размера подлежащей внесению арендной платы за определенный период и уплату арендных платежей в большем размере либо ошибочности расчета арендной платы или наличия оснований для ее снижения или неуплаты в заявленный период;
-
размера неосновательного обогащения;
-
фактов соблюдения досудебного (претензионного) порядка, предусмотренного законом или договором (претензиями, перепиской сторон, уведомлениями и т.п.), — также оценивать добросовестность арендатора излишне оплатившего спорные денежные средства и установить наличие (отсутствие) обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
При этом суды в большинстве случаев оценивают добросовестность поведения самого арендатора очень редко, если не сказать, что не оценивают ее вовсе.
И вопрос о злоупотреблении правом при взыскании излишне оплаченных сумм, когда арендатору об этом было (могло быть) достоверно известно или должно было быть известно, исходя из условий договора, и (или) когда арендатор самостоятельно неоднократно оплачивал спорные расходы и не возражал относительно этого длительное время, а также то, что фактически сложились отношения сторон, при которых относительно дополнительной оплаты никто не возражал, или о наличии оснований для зачета требований может иметь значение для правильного рассмотрения дела, хотя и не входит в обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дел о взыскании неосновательного обогащения, однако по сути в ряде случаев может быть существенным упущением.
Так как помимо возврата денежных средств, полученных в результате неосновательного обогащения, подлежат возмещению все доходы, которые извлечены из этого имущества, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 1107 ГК РФ, п. 51 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 49, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.06.2019 № Ф01-2453/2019 по делу № А17-182/2018). В связи с чем арендатор может извлекать незаконную выгоду из ошибочных оплат.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что в некоторых случаях к отношениям, возникающим из взыскания излишне уплаченных сумм, возможно применение норм о недобросовестности арендатора, который может извлекать незаконную выгоду из ошибочных оплат.
Заключение
Проведенное исследование судебной практики позволяет констатировать факт наличия в действующем законодательстве противоречивого регулирования вопроса о возможности и порядке взыскания арендатором излишне уплаченных арендных платежей. Вместе с тем указанное не препятствует судам в основном верно и последовательно разрешать споры, вытекающие из кондикционных исков арендаторов к арендодателям.
Также отмечаем, что подавляющее количество судебных решений в пользу арендаторов имеет своей причиной пассивность арендодателей в доказывании фактов злоупотребления арендатором своим правом или наличия обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (дела № А40-10301/2019, № А40-20301/2019, № А40-3010/2019).
Таким образом, более активное процессуальное поведение ответчиков по исследуемому виду кондикционных исков с неизбежностью позволит достичь сбалансированности судебной практики по разрешению названных судебных споров.