Минфин России в письме от 03.10.2024 № 03-07-11/95743 прояснил свою позицию по неурегулированному в Налоговом кодексе вопросу, связанному с исчислением налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения.
В чем заключается неурегулированность
Передача имущественных прав на территории РФ является объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В перечнях операций, не признаваемых объектом налогообложения и не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, операции по передаче имущественных прав на нежилые помещения не поименованы. Следовательно, такие операции признаются объектом налогообложения по НДС.
Пунктом 1 ст. 153 НК РФ установлено, что при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных главой 21 НК РФ. Но в ст. 155 НК РФ, устанавливающей такие особенности, вопрос с исчислением НДС урегулирован только для жилых домов и помещений, а также для гаражей и машино-мест. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходов на приобретение указанных прав.
Поскольку в ст. 155 НК РФ про особенности при передаче имущественных прав на нежилые помещения ничего не сказано, возникает вопрос, как в этом случае считать налоговую базу по НДС: по правилам, установленным для жилых помещений, или в общем порядке, установленном п. 2 ст. 153 НК РФ, как сумму выручки от реализации имущественных прав?
Как решил вопрос ВАС РФ
В постановлении от 25.02.2010 № 13640/09 Президиум ВАС РФ разъяснил, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС, в случае если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Следовательно, при отсутствии специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, то есть с разницы между ценой реализации имущественных прав с учетом налога и ценой их приобретения.
Позиция чиновников
Ранее чиновники считали, что, поскольку особенности исчисления налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения главой 21 НК РФ не установлены, НДС нужно исчислять в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ с полной стоимости передаваемого имущественного права. Такая позиция изложена, в частности, в письмах Минфина России от 07.02.2013 № 03-07-11/2927, от 29.04.2009 № 03-07-11/122, ФНС России от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@.
Но в 2014 г. чиновники наконец-то учли позицию Президиума ВАС РФ. В письме от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 ФНС России указала, что постановления Пленума и Президиума ВАС РФ для налоговых органов являются сложившейся судебной практикой, которой налоговым органам следует руководствоваться. Поэтому при реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ. При этом налоговики отметили, что данная позиция согласована с Минфином России (письмо от 22.04.2014 № 03-07-15/18513).
В дальнейшем финансисты это еще раз подтвердили (письмо Минфина России от 27.06.2016 № 03-07-10/37288). Но в 2018 г. вдруг выходят разъяснения с иной позицией. В письме от 28.08.2018 № 03-07-11/61127 специалисты финансового ведомства указали, что в отношении передаваемых имущественных прав на нежилые помещения, а также доли в нежилых помещениях порядок определения налоговой базы по НДС, установленный п. 3 ст. 155 НК РФ, не применяется. Снова возникла неопределенность, как же считать налоговую базу, чтобы не возникало споров с чиновниками.
В комментируемом письме финансисты прояснили свою позицию и со ссылкой на постановление президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 13640/09 указали, что налоговую базу по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.