В 2001 году я купил необустроенный земельный участок в центре города. В течение трех лет я построил на этом участке трехэтажное здание, которое используется в качестве торгового центра. По вновь утвержденному плану городской застройки через земельный участок, находящийся в моем владении, пройдет многополосная автомобильная дорога.
Может ли администрация города обязать меня продать участок и здание городу, если да, то по какой цене? Возможен ли снос здания?
С. Семенов, г. Тверь
Изъятие земли, в том числе путем выкупа, для муниципальных нужд относится к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений (п. 1 ст. 11 Земельного кодекса РФ).
Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд принимается органами исполнительной власти, при этом собственник участка письменно извещается о предстоящем выкупе не менее чем за один год до изъятия. Срок изъятия может быть менее года, если получено согласие собственника (ст. 279 Гражданского кодекса РФ).
В свою очередь, органы местного самоуправления в случае несогласия собственника с принятым решением (или если собственник не согласен с ценой выкупа) могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка. Иск может быть предъявлен в течение года. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение по поводу этого срока – он не может начаться раньше одного года с момента получения собственником письменного уведомления и не может превышать двух лет с момента направления такого уведомления.
Отчуждение земельного участка для муниципальных нужд в принудительном порядке может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ).
Рассмотрим понятие «равноценное возмещение» с позиций законодательства. Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ дается определение выкупной цены, в которую включаются: рыночная стоимость земельного участка и недвижимого имущества, находящегося на нем; убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием земли. В состав убытков включаются убытки, которые понесет собственник перед третьими лицами, в связи с досрочным прекращением своих обязательств, а также упущенную выгоду. Эти положения отражены в п. 1 ст. 63 ЗК РФ.
Вы можете не согласиться с выкупной стоимостью земельного участка и сооружений, находящихся на нем, установленной в решении муниципального органа. В таком случае арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11). Рыночная стоимость будет устанавливаться в соответствии с нормами Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании ст. 66 ЗК РФ.