Увеличение суммы арендной платы в связи с изменением базовых ставок, заложенных в порядок ее определения, не является изменением условий договора аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09).
При заключении договоров аренды среди прочих условий стороны согласовывают между собой размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения (ст. 614 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Госрегистрации подлежат и все соглашения об изменении согласованных финансовых условий договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поскольку размер арендной платы обязательно согласовывается сторонами, его изменение должно быть также зарегистрировано в установленном законом порядке, как и сам договор.
Тем не менее не всегда увеличение или уменьшение суммы арендной платы свидетельствует об изменении условия договора. Дело в том, что договором может быть предусмотрен специальный порядок определения размера арендной платы, например исходя из базовых ставок, устанавливаемых муниципальными органами власти. Такой порядок определения размера арендной платы характерен для договоров аренды госимущества.
Так, предприятие заключило с городским департаментом управления недвижимостью договор аренды недвижимого имущества, по которому арендная плата была установлена в фиксированном размере. Одновременно было предусмотрено, что арендодатель имеет право не чаще одного раза в год в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы при утверждении городским собранием новой базовой арендной ставки или новой методики расчета арендной платы. О предстоящем изменении арендной платы арендодатель обязан ставить в известность арендатора за 30 дней.
Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение, увеличивающее оговоренный ранее фиксированный размер арендной платы. И договор аренды, и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке.
После госрегистрации в течение действия договора арендная плата ежегодно пересматривалась арендодателем в одностороннем порядке исходя из новых базовых ставок, о чем он заблаговременно (за 30 дней) уведомлял арендатора. В результате таких изменений за четыре года арендная плата возросла почти в четыре раза.
Предприятие посчитало такое одностороннее увеличение арендной платы незаконным и обратилось с иском в суд о взыскании с департамента сумм неосновательного обогащения.
Суды всех инстанций поддержали предприятие и удовлетворили его требования. В своих выводах они исходили из того, что в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. И поскольку договор аренды подлежал госрегистрации, соглашение об изменении договора аренды также подлежало госрегистрации. Дополнительным соглашением к договору был изменен фиксированный размер арендной платы. Это соглашение зарегистрировано. Последующие увеличения размера арендной платы в связи с изменением базовых арендных ставок не были зарегистрированы должным образом. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды на новых условиях (с измененными базовыми ставками арендной платы) считался незаключенным.
Таким образом, у арендатора не возникло обязанности вносить арендную плату в размере большем, чем это предусмотрено дополнительным соглашением к договору. Следовательно, получение департаментом сумм, превышающих сумму, указанную в дополнительном соглашении, являлось для него неосновательным обогащением.
ВАС РФ с таким выводом не согласился. Дело в том, что в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В договоре указано, что фиксированный размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. Договором также предусмотрено, что вносимые в него дополнения и изменения оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случая изменения размера арендной платы.
Арендодатель в связи с изменением городским собранием базовых арендных ставок уведомлял предприятие о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость в заключении дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его госрегистрации. В этом случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. На этом основании ВАС РФ в иске предприятию отказал.
Таким образом, не любое увеличение размера арендной платы признается изменением условий договора. Это нужно учитывать при заключении договора аренды. Обратите внимание: арендаторам невыгодно устанавливать условие об оплате через формулу или иной порядок, позволяющий поднимать плату в одностороннем порядке. И наоборот, арендодатель может избежать противостояния арендаторов, если финансовая сторона договора приобретет формулу, оставив за собой право определять ее составляющие.