Сделка по отчуждению здания, находящегося в муниципальной собственности, без земельного участка под ним ничтожна из-за ее несоответствия действующему законодательству (постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 14831/09).
В суд обратился предприниматель с иском к районной администрации о признании недействительным договора купли-продажи здания магазина.
В ходе судебных разбирательств установлено, что предприниматель является победителем аукциона по продаже муниципального имущества, в связи с чем между ним и районной администрацией заключен договор купли-продажи здания магазина. В договоре ничего не сказано о передаче покупателю земельного участка под зданием. Участок, на котором расположено здание магазина, принадлежит предпринимателю на праве долгосрочной аренды. Однако площадь участка, указанная в договоре аренды, меньше площади приобретенного здания.
Управление федеральной регистрационной службы в регистрации перехода права собственности на здание к покупателю отказало. Причина: нарушение при совершении сделки законодательства, регулирующего совместный порядок продажи здания и земельного участка под ним, принадлежащих одному лицу.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, апелляционная инстанция посчитала права предпринимателя нарушенными, а кассация заняла сторону властей. Спор дошел до надзора.
Высшие арбитры, проверив материалы дела, пришли к следующим выводам.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Поскольку между истцом и ответчиком заключена сделка по приватизации муниципального имущества, к ней применимо законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельного участка, на котором находится приватизируемое имущество. Аналогичное требование установлено ч. 5 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, когда такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В силу ст. 544 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке. Земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, подлежат отчуждению в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Участок отчуждается в границах, определенных на основании кадастрового плана.
Предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Участок под зданием магазина не являлся предметом договора купли-продажи и проводимого аукциона. Кроме того, земельный участок на момент заключения договора как таковой фактически не существовал, поскольку его площадь значительно меньше площади расположенного на нем здания магазина. В деле отсутствуют доказательства, что на момент заключения договора участок был сформирован в размерах, необходимых для использования находящегося на нем здания.
Таким образом, заключенный договор купли-продажи здания магазина не соответствует требованиям действующего законодательства и признается недействительным в силу ничтожности.
Заключая договор приватизации, нужно следить, чтобы в нем была предусмотрена передача не только приватизируемого объекта недвижимости, но и земельного участка под ним. Причем участок должен быть поставлен на кадастровый учет и его площадь не должна быть меньше площади расположенного на нем объекта недвижимости.