Заключать дополнительные соглашения о продлении срока аренды смысла нет, они, как и основной договор, не будут иметь юридической силы. Возможный вариант — дополнительным соглашением изменить срок договора, но и этот способ не дает стопроцентной гарантии исцеления договора аренды. Рассмотрим данную ситуацию более подробно.
Соглашение о продлении срока незаключенного договора не влияет на его действительность
Договор аренды зданий или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в органах Росреестра (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данное положение применяется по аналогии к аренде любой недвижимости, в том числе помещениям (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», постановления ФАС Московского округа от 18.01.2012 по делу № А40-66031/09-157-411, Волго-Вятского округа от 20.06.2012 по делу № А28-7221/2011).
Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор, о котором идет речь в вопросе, является незаключенным и не влечет для его сторон никаких прав и обязанностей.
Поскольку договор аренды не имеет юридической силы, то и вопрос о допустимости заключения дополнительных соглашений следует решать с учетом данного обстоятельства.
Сразу оговоримся, что заключение дополнительного соглашения на условиях, указанных в вопросе, для сторон ничего не изменит. В итоге хронология действия договора будет выглядеть так: «2 года — 11 месяцев — 11 месяцев — и т.д.». Но на сколько бы ни продлевался основной срок, он все равно по-прежнему превышает лимит, позволяющий избежать государственной регистрации. А это значит, что все дополнительные соглашения к незаключенному договору, как и сам договор, не порождают никаких прав и обязанностей.
Пролонгация краткосрочной аренды или аренда на неопределенный срок регистрации не требуют
Другое дело, если арендатор и арендодатель изменят формулировку и заключат дополнительное соглашение об изменении срока договора аренды. Здесь вариантов редакции может быть два. Первый — заменить условие о двухгодичном сроке аренды на положение о том, что договор заключен на неопределенный срок (или просто исключить условие о сроке из договора). Для таких договоров регистрация необязательна (Определение ВАС РФ от 09.09.2010 № ВАС-12074/10, постановления ФАС Уральского округа от 26.10.2011 № Ф09-6815/11, Северо-Кавказского округа от 01.02.2012 по делу № А53-9188/2011 и Волго-Вятского округа от 15.12.2011 по делу № А31-672/2011).
Второй вариант — заменить двухгодичный срок на 11 месяцев и указать, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях или считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. В этом случае государственная регистрация также не нужна (п. 10 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу № А19-2665/2011).
В дополнительном соглашении об изменении срока договора аренды необходимо будет указать, что положения этого соглашения распространяются на отношения сторон с момента заключения основного договора. Гражданский кодекс позволяет сторонам придавать обратную силу доворам (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Это дозволение относится и к дополнительным соглашениям (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Изменение срока аренды может спасти правоотношения сторон
Однако даже если оговорка об обратной силе будет включена в дополнительное соглашение, нет гарантий, что в случае судебного спора такое соглашение будет признано действительным и законным. Дело в том, что судебная практика по вопросу о возможности в принципе заключать дополнительные соглашения к незаключенным договорам складывается неоднозначно. Справедливости ради стоит заметить, что благоприятных судебных актов по данной категории значительно больше. Однако встречаются и дела, в которых суд при разрешении спора основывался на сроке аренды, указанном лишь в договоре. Тот факт, что в дополнительном соглашении стороны указали меньший срок, позволяющий не регистрировать договор, судом не принимался, поскольку в силу требований ГК РФ договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами (постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 № Ф09-1742/10-С3).
Встречаются и споры, в которых арбитражные суды все-таки признают наличие между сторонами арендных правоотношений, если те «исправили» срок договора (постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 № Ф03-3692/2011).
Причем дата заключения дополнительного соглашения при квалификации договора принципиального значения не имеет. Суды признают заключенными и не подлежащими госрегистрации договоры аренды, изменения в срок действия которых были внесены спустя несколько лет после их прекращения (постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 № Ф09-8797/10-С6).
Факт неиспользования арендованного имущества не дает арендатору права на возврат денег
Поскольку в вопросе указано на неиспользование арендатором помещения, предоставленного в аренду, стоит также рассмотреть вопрос о том, влияет ли данный факт на права и обязанности компании по договору.
Как правило, акт приема-передачи предмета аренды становится ключевым доказательством в спорах из такого договора, поскольку данный документ суды рассматривают как подтверждение исполнения обязательств арендодателем. Следовательно, у арендатора. принявшего предмет аренды, возникает обязанность платить за пользование и владение таким имуществом. И соответственно прекращается такая обязанность при подписании сторонами акта возврата арендованного имущества (постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 № Ф09-9298/09-С3, Московского округа от 26.08.2011 № КГ-А40/9344-11).
Таким образом, если стороны внесут изменения в договор и тем саммым «превратят» его в действительный, арендатор впоследствии не сможет требовать от аредодателя возврата уплаченных денежных средств, ссылаясь на неиспользование помещений.