Вычеты по НДФЛ при объединении квартир

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ по приобретению объединенной квартиры получить нельзя. Однако вы вправе заявить вычет по одной из купленных вами квартир, впоследствии объединенных в одну квартиру (по выбору). Доход, полученный от продажи объединенной квартиры в 2014 г., можно не облагать ­НДФЛ. Но эту позицию придется отстаивать в суде. Расскажем подробнее.

Имущественный вычет при приобретении квартиры

Порядок предоставления имущественных вычетов по НДФЛ установлен ст. 220 НК РФ. В частнос­ти, имущественный налоговый вычет можно получить при покупке на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Он предоставляется в размере фактических расходов на приобретение квартиры, не превышающих 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Но по объединенной квартире таких расходов нет. Вы не покупали эту квартиру, а получили ее путем объединения двух квартир, и несли расходы на приобретение именно этих двух квартир, а не объединенной квартиры. Поэтому вычет по объединенной квартире вы получить не можете. Вычет может быть вам предоставлен только в отношении ранее приобретенных квартир, впоследствии объединенных в одну.

Это подтверждает Минфин России. В письме от 16.08.2011 № 03-04-05/7-568 разъясняется, что поскольку квартира, образовавшая­ся в результате объединения двух квартир, как самостоятельный объект права собственности налогоплательщиком не приобреталась, он вправе получить вычет в сумме фактически произведенных им расходов на приобретение какой-либо одной из ранее приобретенных квартир по своему выбору.

Отметим, что до 2014 г. вычет предоставлялся в размере фактичес­ких расходов на приобретение только одной квартиры (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г.). Поэтому финансисты в своем письме и говорят о вычете только по одной из квартир.

С 1 января 2014 г. в ст. 220 НК РФ были внесены изменения, согласно которым получить вычет можно в размере фактически произведенных расходов на приобретение одной или нескольких квартир, не превышающем 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

В письме ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@ (размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами») налоговики указали, что вычет по новым правилам предоставляется, только если право на него возникло после 1 января 2014 г. При этом они отметили, что право на вычет появляется в момент соблюдения всех условий его получения, определенных положениями ст. 220 НК РФ, вне зависимости от перио­да, когда были произведены расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта.

В отношении приобретенных квартир право на вычет возникло у вас по первой квартире в 2007 г., а по второй — в 2010 г. С 1 января 2008 г. предельный размер вычета был увеличен с 1 млн до 2 млн руб. При этом вычет в размере до 2 млн руб. предоставляется по квартирам, право собственности на которые возникло с 1 января 2008 г. (п. 6 ст. 9 Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ).

Таким образом, по квартире, куп­ленной в 2007 г., вы можете получить вычет в размере фактически понесенных расходов на ее приобретение, но не более 1 млн руб. (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей в 2007 г.). Если вы заявите вычет по квартире, купленной в 2010 г., его размер будет равен фактическим затратам на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб. (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей в 2010 г.)

Продажа объединенной квартиры

Если квартира находилась в собственности три года и более, доходы от ее продажи ­НДФЛ не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В случае продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, ее собственник имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ в размере сумм, вырученных от ее продажи, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, для налогообложения доходов от продажи квартиры важным является срок ее нахождения в собственности продавца.

По мнению Минфина России, этот срок нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности на объединенную квартиру. В письме от 10.04.2014 № 03-04-05/16457 специалисты финансового ведомства отметили, что в результате объединения двух квартир появляется новый объект права собственности. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поэтому, с точки зрения финансистов, право собственности на объединенную квартиру возникнет с момента государственной регистрации прав на нее. И если с этого момента прошло менее трех лет, при продаже такой квартиры ее владелец имеет право на получение имущественного вычета в размере сумм, вырученных от ее продажи, но не более 1 млн руб. Финансисты также напомнили, что вместо использования права на получение вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. То есть сумму облагаемого дохода от продажи квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир, находившейся в собственности менее трех лет, можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением двух квартир (письмо Минфина России от 27.01.2011 № 03-04-05/7-38).

Но существует и иная точка зрения в отношении налогообложения доходов, полученных от продажи объединенной квартиры. Так, Президиум Нижегородского областного суда в постановлении от 17.08.2011 по делу № 44-г-86/11 указал, что объединение двух квартир в одну является перепланировкой этих квартир. Действую­щее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее перепланировку. Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, следует, что в случае слияния ранее существовавших объектов закрывается связанный с ними раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета. Но право собственности на имущество, которое до слияния объекта недвижимости находилось у гражданина в собственности в виде двух объектов недвижимости, не прекращается. Такие обстоятельства, как изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, не влекут за собой прекращения или перехода права на него. Поэтому факт регистрации объединенной квартиры не влечет прекращения права собственности на квартиры, из которых она составлена. Следовательно, при решении вопроса о налогообложении доходов, полученных от продажи объединенной квартиры, нужно исходить из того, сколько лет находились в собственности квартиры, из которых она была создана.

Аналогичные рассуждения содержатся и в апелляционном определении СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19.04.2012 по делу № 33-3851.

Итак, при продаже объединенной квартиры в 2014 г. у вас есть два варианта действий:

1. Заявить вычет в размере суммы, полученной от продажи квартиры, но не более 1 млн руб., или уменьшить полученный доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению двух квартир.

2. Не учитывать доход, полученный от продажи квартиры, в составе доходов, облагаемых ­НДФЛ. Но в этом случае свою правоту вам, вероятнее всего, придется доказывать в суде.