Дарственная или завещание? Неродная кровь

Оформляем дарственную

Дарение квартиры осуществ­ляется на основании договора дарения, который должен быть заключен в письменной форме (п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ). Действующее законодательство не содержит требований по обязательному нотариальному удостоверению договора дарения. Поэтому заверять его у нотариуса не обязательно (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

При получении квартиры в дар у одаряемого возникает доход (экономическая выгода) в виде стоимости этой квартиры (ст. 41, п. 1 ст. 211 НК РФ). Такой доход не облагается ­НДФЛ, только если квартира была подарена членом семьи или близким родственником, признаваемых таковыми в соответствии с Семейным кодексом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Членами семьи считаются: супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные (ст. 2 СК РФ). К близким родственникам относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: (родители, дедушки, бабушки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 СК РФ). Таким образом, мать вашего отчима к членам семьи или близким родственникам согласно нормам Семейного кодекса не относится. А значит, при получении от нее квартиры в дар вы должны будете заплатить ­НДФЛ с ее стоимости.

Но как определить эту стоимость? Как показывает судебная практика, лица, получившие в дар квартиру, часто рассчитывают налог исходя из ее инвентаризационной стоимости (согласно п. 5.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утверждена приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37) инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с «Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности», утвержденным приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 04.04.92 № 87). Аргументируется такая точка зрения тем, что:

1) согласно п. 1 ст. 211 НК РФ исходя из рыночных цен определяется только доход по имуществу, полученному от организаций и индивидуальных предпринимателей;

2) налоговым кодексом не запрещено оценивать стоимость подаренного физическим лицом имущества исходя из его инвентаризационной стоимости.

Но суды с таким подходом не согласны (апелляционные определения Верховного суда Респуб­лики Карелия от 12.11.2013 № 33-3603/2013, Пермского краевого суда от 09.01.2013 № 33-11450/32, решение Московского районного суда г. Чебоксары от 30.01.2012 № 2-1032/12). Они указывают, что поскольку доходы в виде имущества, полученного в порядке дарения, являются доходами в натуральной форме, в целях исчисления ­НДФЛ налоговая база по данному виду доходов должна определяться в соответствии с п. 1 ст. 211 НК РФ, независимо от того, кто является источником дохода. Следовательно, при исчислении ­НДФЛ в отношении дохода, полученного физическим лицом в результате дарения объекта недвижимого имущества другим физическим лицом, налоговая база должна определяться как рыночная стоимость полученной в дар недвижимости (апелляционное определение Свердловского областного суда от 30.10.2013 № 33-13217/2013).

Минфин России также считает, что в расчет нужно брать рыночную стоимость квартиры (письма Минфина России от 08.05.2014 № 03-04-05/21903, от 17.04.2013 № 03-04-05/4-388).

Обратите внимание, что приглашать для определения рыночной стоимости квартиры независимого оценщика не нужно. Достаточно просто указать в договоре дарения цену, которая соответствует ценам на аналогичные квартиры, указываемые в объявлениях о продаже. Такая цена и будет считаться рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).

Налог с рыночной стоимости квартиры вы должны рассчитать самостоятельно (подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ) и представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 3 ст. 228 НК РФ) не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором квартира была подарена (п. 1 ст. 229 НК РФ). Форма декларации утверждена приказом ФНС России от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@.

Налог рассчитывается по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором квартира была подарена (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Помимо налога вам нужно будет уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности на подаренную квартиру. Ее размер составляет 1000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сам договор дарения недвижимости государственной регистрации с 1 марта 2013 г. не подлежит (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

пример 1

Рыночная стоимость подаренной квартиры — 5 млн руб.

В этом случае размер затрат составит:

НДФЛ по ставке 13% — 650 000 руб.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 1000 руб.

Общая сумма расходов будет равна 651 000 руб.

Составляем завещание

Физическое лицо вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам (п. 1 ст. 1118 ГК РФ). Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ).

При наследовании квартиры по завещанию у вас не возникнет обязанности по исчислению и уплате ­НДФЛ. Ведь доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, ­НДФЛ не облагаются (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Госпошлина за удостоверение завещаний составляет 100 руб. (подп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Вступать в права собственника квартиры вы будете на основании свидетельства о праве на наследство. Оно выдается нотариусом по месту открытия наследства (п. 1 ст. 1162 ГК РФ). За его выдачу нужно будет заплатить госпошлину в размере 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

В подпункте 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ указано, что для исчисления государственной пошлины по выбору плательщика может быть представлен до­кумен­т с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный независимым оценщиком или организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения. При этом нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления до­кумен­та, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). В случае представления нескольких до­кумен­тов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей.

Таким образом, для целей исчисления госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство вы вправе представить нотариусу до­кумен­т об инвентаризационной стоимости наследуемой квартиры (как правило, эта стоимость является наименьшей), выданный органом БТИ по месту расположения квартиры. Это подтверждает Минфин России (письмо от 18.03.2014 № 03-05-06-03/11709).

Кроме того, вам также нужно будет уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности на наследуемую квартиру. Ее размер, как мы уже говорили выше, составляет 1000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

пример 2

Рыночная стоимость наследуемой квартиры — 5 млн руб.

Ее инвентаризационная стоимость по данным БТИ — 1 млн руб.

Размер затрат составит:

Госпошлина за удостоверение завещаний — 100 руб.

Госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство — 6000 руб.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 1000 руб.

Общая сумма расходов будет равна 7100 руб.