В налоговую базу по НДФЛ включаются все доходы гражданина, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, а также право на распоряжение которыми у него возникло (п. 1 ст. 210 НК РФ). Следовательно, суммы, которые наниматель уплатил по договору найма, у лица, сдающего квартиру, образуют доход, подлежащий обложению НДФЛ.
Обратите внимание, что физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, не могут уменьшать доход, полученный от сдачи помещений в наем (аренду), на расходы, связанные с содержанием этих помещений. Дело в том, что такое уменьшение осуществляется путем предоставления профессионального налогового вычета. А право на этот вычет имеют только лица, указанные в ст. 221 НК РФ. Среди них, в частности, значатся предприниматели (п. 1 ст. 221 НК РФ) и лица, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера (п. 2 ст. 221 НК РФ). Как разъяснил Минфин России в письме от 13.07.2010 № 03-04-05/3-389, договор аренды (найма) для целей НДФЛ нельзя рассматривать как разновидность договора оказания услуг. Данные виды договоров имеют самостоятельное правовое регулирование. Поэтому налоговые вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 221 НК РФ, в отношении доходов физических лиц, полученных от сдачи в аренду (наем) помещения, не применяются. Аналогичные выводы содержатся в письме ФНС России от 13.10.2011 № ЕД-3-3/3378@.
Итак, в доход, облагаемый НДФЛ, включаются суммы, полученные от нанимателя по договору найма в полном объеме, без их уменьшения на расходы, связанные с содержанием сданного в наем помещения.
Теперь разберемся с суммами, которые наниматель должен выплатить по решению суда.
Задолженность по договору найма, взыскиваемая с нанимателя по решению суда, также как и суммы, уплаченные нанимателем по договору, является доходом наймодателя и облагается НДФЛ.
Сумма реального ущерба, нанесенного имуществу, взысканная по решению суда, доходом не считается, поскольку не образует у получателя экономической выгоды (письмо Минфина России от 11.05.2016 № 03-04-05/27042).
Согласно п. 61 ст. 217 НК РФ доходы в виде возмещенных на основании решения суда судебных расходов, предусмотренных гражданским процессуальным, арбитражным процессуальным законодательством, законодательством об административном судопроизводстве, понесенных налогоплательщиком при рассмотрении дела в суде, НДФЛ не облагаются. Госпошлина относится к судебным расходам (п. 1 ст. 88 ГПК РФ). Следовательно, возмещение госпошлины НДФЛ не облагается.
Что касается пеней, то они представляют собой неустойку, выплачиваемую должником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). В письме от 14.05.2015 № 03-04-05/27746 Минфин России разъяснил, что неустойка отвечает признакам экономической выгоды и является доходом гражданина, подлежащим обложению НДФЛ. А в письме от 11.11.2016 № 03-04-06/66353 финансисты дополнительно отметили, что суммы неустойки не названы в ст. 217 НК РФ среди доходов, освобождаемых от налогообложения. Суды придерживаются аналогичной позиции (п. 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 21.10.2015, Определение Верховного суда РФ от 30.09.2014 № 309-ЭС14-47).
Таким образом, в доход, подлежащий обложению НДФЛ, помимо сумм, полученных по договору найма, следует включить пени и сумму задолженности, взыскиваемые по решению суда.
Если ответчик не исполнит в текущем году решение суда, то доходом, облагаемым НДФЛ, будут только суммы, уплаченные нанимателем по договору найма за семь месяцев. Ведь датой получения дохода является день его выплаты (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).