Продажа дома после реконструкции: будет ли НДФЛ?

Доходы, полученные от продажи недвижимости, освобождаются от обложения НДФЛ, если она находилась в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В общем случае такой срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Следовательно, для решения вопроса о том, нужно платить НДФЛ с доходов от продажи реконструированного дома или нет, необходимо выяснить, в течение какого времени этот дом находился в собственности продавца.

Минфин России в письмах от 13.11.2019 № 03-04-05/87481 и от 17.12.2018 № 03-04-05/91675 разъяснил, что минимальный предельный срок владения реконструированным объектом недвижимости для целей НДФЛ нужно исчислять исходя из положений ГК РФ и Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Гражданским кодексом установлено, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ) и возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Сведения о праве собственности на объект недвижимости, а также сведения о его характеристиках вносятся в ЕГРН (п. 7 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

Финансисты указали, что если в результате реконструкции объекта только изменены его характеристики, предусмотренные ст. 8 Закона № 218-ФЗ, по такому объекту производится государственный кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в ЕГРН. При этом запись о зарегистрированном праве на данный объект недвижимости не погашается. Если же в результате реконструкции производился раздел объекта недвижимости, выдел из объекта недвижимости, объединение объектов недвижимости и образовались новые объекты недвижимости, то производится постановка на государственный кадастровый учет таких объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минэкономразвития России от 21.05.2019 № ОГ-Д23-4681.

Отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 8 Закона № 218-ФЗ к основным относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые возникают и изменяются в результате строительства и реконструкции зданий, перепланировки помещений. В частности, таковыми являются площадь здания, количество этажей, материал наружных стен (подп. 9, 14 и 17 п. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

В письме Росреестра от 23.06.2014 № 14-исх/07086-ГЕ/14 указано, что в случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления его несущих строительных конструкций в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта. Если же в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости.

Из информации, приведенной в тексте вопроса, следует, что в ходе реконструкции дома изменились только его характеристики (площадь, этажность). Поэтому, с учетом сказанного чиновниками, по дому нужно было провести изменение сведений о нем в ЕГРН. В этом случае сохранился бы старый кадастровый номер и, соответственно, право собственности на дом, возникшее в 2009 г. Но поскольку в результате реконструкции объекту был присвоен новый кадастровый номер, вы, судя по всему, заявили именно о постановке на учет нового объекта недвижимости, а не об изменении характеристик старого дома.

Дело в том, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер (п. 1 ст. 5 Закона № 218-ФЗ). Согласно п. 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877, кадастровый номер присваивается объекту в двух случаях:

• при постановке на кадастровый учет в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

• при включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте (это объекты, по которым был произведен технический учет или государственный учет в порядке, действовавшем до 1 марта 2008 г.).

Таким образом, раз дому после реконструкции был присвоен новый кадастровый номер, это означает, что в результате реконструкции появился новый объект недвижимости, который был поставлен на кадастровый учет. Старый объект — дом, которым вы владели с 2009 г., — прекратил свое существование, и вы с ноября 2018 г. стали владеть новым объектом — реконструированным домом. И поскольку этот новый объект перед продажей находился у вас в собственности только несколько месяцев, налоговики совершенно обоснованно потребовали задекларировать доход от его продажи и уплатить с этого дохода налог в бюджет.