Можно ли снизить арендную плату в период режима повышенной готовности?

Вопрос насчет уменьшения арендной платы сложный, поскольку арендодатель не обязан ее снижать в период режима повышенной готовности.

Для компаний, которые являются субъектами малого или среднего бизнеса и работают в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях, в законодательстве предусмотрены следующие варианты.

Можно отказаться от договора аренды

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», далее — Закон № 98-ФЗ). Но обязанности арендодателя согласиться со снижением арендной платы в законе не предусмотрено.

Если договориться с арендодателем об изменении арендной платы или ином изменении условий договора аренды в течение 14 рабочих дней не получится, то арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.

Убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора (по ст. 393.1 ГК РФ), связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются. Однако обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит (п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Поскольку вы еще не направили письменное заявление об отказе от договора аренды, ссылаться на эту норму и уже сейчас не платить за аренду не получится.

Можно получить отсрочку по арендной плате

Арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы (п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Условия предоставления отсрочки предусмотрены в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Так, отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ на следующих условиях:

• долг по аренде нужно заплатить в течение 2021—2022 гг.: поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды;

• арендатор может воспользоваться отсрочкой на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 01.10.2020;

• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

• если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами или расходов на содержание арендуемого имущества, то отсрочка по этой части арендной платы не предоставляется. Исключение — если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель был освобожден от оплаты таких услуг или несения таких расходов.

Снижение арендной платы в судебном порядке

Для всех компаний еще существует вариант попытаться снизить арендную плату через суд. Такой судебной практики (в связи с коронавирусом) еще нет, поэтому сложно делать прогнозы. Однако можно ссылаться на следующие нормы.

Первый вариант — можно ссылаться на ст. 451 ГК РФ. В ней предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

• из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Однако нужно иметь в виду, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. То есть арендная плата изменится только после вступления в силу решения суда.

Второй вариант — п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой норме указано, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В данном случае можно утверждать, что условия пользования помещением, которое вы арендовали, существенно изменились. Поэтому, вероятно, в вашем случае лучше всего обращаться в суд со ссылкой именно на эту статью.