1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 178

С какого момента считать срок давности о выплате денег за пользование земельным участком?

ИП приобрел помещение в здании. Так получилось, что к договору аренды на муниципальный земельный участок он присоединился только через четыре года. Департамент имущества потребовал заплатить арендную плату за пользование земельным участком за весь этот срок и еще проценты за пользование чужими денежными средствами. Вправе ли Департамент имущества требовать эти суммы? И истек ли в данном случае срок исковой давности?

Да, вправе, но не за все четыре года.

В пункте 1 ст. 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности — три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», далее — Постановление № 43).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 ст. 207 ГК РФ).

В вашем случае срок исковой давности начал течь с момента, когда Департамент узнал или должен был узнать о том, что ИП приобрел помещение в здании и должен заключить договор аренды земельного участка, который принадлежит городу. Если ИП приобрел это помещение у Департамента, то тогда да, срок давности по требованию об оплате аренды и процентов истек и Департамент не вправе требовать оплату за весь период, потому что Департамент должен был узнать о нарушении своего права еще тогда, когда ИП зарегистрировал право собственности на помещение и должен был оформить право аренды земельного участка под зданием. Если же ИП приобрел помещение у другого лица, то срок давности нужно считать с даты, когда Департамент узнал или должен был узнать об этом. Скорее всего, этой датой будет являться дата, когда ИП обратился к Департаменту с заявлением об оформлении договора аренды.

Приведем пример из практики с похожей ситуацией — Определение ВС РФ от 03.12.2020 № 305-ЭС20-12288 по делу № А40-64080/2019. Компания приобрела помещение в здании и зарегистрировала на него право собственности 02.10.2014. В апреле 2018 г. она вступила в договор аренды земельного участка под этим зданием с множественностью лиц на стороне арендатора. Департамент направил компании претензию о том, что она обязана заплатить арендную плату за пользование земельным участком за период с момента приобретения помещения, то есть с 02.10.2014, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Сумма неосновательного обогащения составила более 534 000 руб. за период с 02.10.2014 по 06.04.2018. Компания отказалась уплатить эту сумму. Тогда Департамент подал аналогичный иск в суд.

Компания заявила о пропуске Департаментом срока исковой давности. Суд первой инстанции взыскал с компании 320 000 руб. неосновательного обогащения за период с 14.02.2016 по 05.04.2018, а также 19 569 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2018 по 17.07.2019. В остальной части иска суд отказал. Он признал доказанным наличие на стороне компании неосновательного обогащения за период с момента приобретения права собственности на помещение и до заключения договора аренды. Таким образом, он удовлетворил требования частично, придя к выводу о пропуске Департаментом срока исковой давности.

Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о пропуске Департаментом срока исковой давности, отменил решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований и удовлетворил иск в полном объеме. Он исходил из того, что Департамент узнал о неосновательном обогащении компании с момента ее обращения с заявлением от 07.02.2017 о вступлении в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У арендодателя отсутствует обязанность выявлять новых собственников помещений, которые должны вносить плату за пользование земельным участком, поэтому Департамент не мог знать о смене собственника помещений до подачи компанией заявления об оказании государственной услуги с целью заключения договора аренды. С учетом того, что заявление об оказании услуги было подано в Департамент в 2017 г., апелляция посчитала, что исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения было предъявлено в пределах срока исковой давности.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Однако СКЭС ВС РФ оставила в силе решение суда первой инстанции, то есть она согласилась, что срок исковой давности по части требований истек. Она отметила, что компания приобрела помещение у г. Москвы по договору купли-продажи от 14.08.2014, продавцом по которому выступал Департамент. Право собственности компании на помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.10.2014. В свидетельстве о праве собственности содержалась отметка о существующем обременении права в виде ипотеки в силу закона. Таким образом, Департамент знал о заключенном им с компанией договоре купли-продажи помещения и отсутствии между ними арендных или иных отношений по поводу находящегося в публичной собственности земельного участка, на котором расположено здание с приобретенным компанией помещением. При этом Департамент подал иск только 14.03.2019, то есть по истечении трехлетнего срока исковой давности.

Применяя по заявлению ответчика исковую давность, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что права собственника земельного участка являются нарушенными со дня государственной регистрации права собственности компании на спорное помещение.

В соответствии с п. 3 ст. 202 ГК РФ, п. 16 Постановления № 43 течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока — на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. Обязательный претензионный порядок урегулирования спора установлен ч. 5 ст. 4 АПК РФ, в соответствии с которой спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором. Таким образом, Департамент пропустил срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности и процентов, начисленных на эту задолженность, образовавшуюся до 14.02.2016.

Вывод суда апелляционной инстанции, поддержанный кассацией, о том, что истец узнал об обстоятельствах возникновения неосновательного обогащения с момента обращения компании с заявлением от 07.02.2017 о предоставлении государственной услуги г. Москвы «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» в отношении рассматриваемого земельного участка, противоречит материалам дела.