Это зависит от конкретных обстоятельств. Например, ВС РФ высказался по этому вопросу в своем Определении от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926 (4) по делу № А17-4841/2015 следующим образом: в 2014 г. компания получила в аренду земельные участки на срок до 18.02.2020 для строительства многоквартирных домов и инфраструктуры рядом. В 2015 г. в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве. В 2017 г. суд признал арендатора банкротом.
Управление имущественных и земельных отношений администрации города подало заявление о расторжении договоров аренды земельных участков, заключенных с арендатором, и об обязании его возвратить земельные участки. Оно сослалось на то, что строительство на земельных участках никогда не велось, после возбуждения дела о банкротстве арендатор ни разу не вносил арендную плату. Кроме того, банкрот не исполняет судебные решения о взыскании текущей задолженности по арендной плате.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении этого требования. Апелляция и кассация его поддержали. Суды исходили из того, что право аренды является оборотоспособным активом должника, поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет. Этот актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника. Суды сочли, что расторжение договоров повлечет за собой предпочтительное погашение требований арендодателя к должнику, данным расторжением будут нарушены права и законные интересы других кредиторов должника. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что действия управления имущественных отношений, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.
Однако СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение.
Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. Суды не привели каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенных в 2014 г. договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством.
В Федеральном законе от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.
Вопреки выводам судов, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.
Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе в рамках осуществления публичных полномочий — развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.). Также оно влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, из-за этого может ухудшаться положение кредиторов арендатора.
СКЭС ВС РФ не согласилась с нижестоящими судами в том, что о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, свидетельствует сам факт предъявления им требования о расторжении договоров. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды, особенностей земельных отношений и отношений по участию в долевом строительстве). А с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов, к числу которых могут относиться граждане — участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений.
Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий, кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд — соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.
В этом деле суды на такие обстоятельства не сослались. Управление имущественных отношений, наоборот, обращало внимание на то, что его поведение является добросовестным. Для строительства на участках денежные средства населения не привлекались, строительство на этих участках не велось. Кредиторы — юридические лица, вложившие свои средства в строительство, не предпринимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате, в том числе за свой счет, если полагали, что последующая реализация права аренды на торгах покроет издержки на выплату текущего долга по арендной плате, и хотя бы частично реестровые требования. Эти доводы суды не проверили.
В еще одном деле ВС РФ тоже указал, что кредитор не представил доказательства злоупотребления арендодателем правом при отказе от исполнения договора аренды. Отказавшись от исполнения договора, арендодатель выразил свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды нельзя было включить в конкурсную массу должника (Определение ВС РФ от 05.11.2020 № 303-ЭС16-19972 (2) по делу № А73-5433/2014). Аналогичная позиция — в Определении ВС РФ от 28.01.2021 № 304-ЭС15-17252 (3) по делу № А03-3315/2013.
В то же время встречаются судебные акты, в которых суды указывают, что право аренды нельзя исключать из конкурсной массы. В одном деле суд отметил, что это не предусмотрено Законом о банкротстве. Права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть реализованы с торгов. Право аренды земельного участка можно использовать в качестве актива должника, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, и включить в конкурсную массу. Суд указал, что при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализацию указанного права в процедуре конкурсного производства в целях удовлетворения требований кредиторов. Однако доказательств того, что право аренды земельного участка не может быть реализовано в процедуре конкурсного производства должника, материалы дела не содержали (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 по делу № А40-281840/2018).