Есть шанс доказать, что компания не могла пользоваться земельным участком не по своей вине, а значит, она вправе расторгнуть договор аренды и не платить за аренду земельного участка.
Договор аренды носит взаимный характер. Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 25.11.2020, в Определении СКЭС ВС РФ от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 1, подп. 1 и абз. 1 подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае, если:
-
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ст. 620 ГК РФ);
-
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ);
-
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (п. 3 ст. 620 ГК РФ);
-
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 620 ГК РФ).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, может быть отнесено не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Об этом, в частности, указывала СКЭС ВС РФ в Определении от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053.
В данной ситуации отличным примером является Определение СКЭС ВС РФ от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018. В этом деле были такие обстоятельства: в 2003 г. Правительство г. Москвы издало распоряжение о строительстве жилого дома для учителей за счет средств членов-пайщиков кооператива. Для этого в 2017 г. департамент и кооператив (далее — арендатор) заключили договор аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов сроком на шесть лет. Арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату. В условиях договора аренды было предусмотрено, что арендодатель может его расторгнуть в случаях, когда арендатор не вносит более двух раз подряд арендную плату.
В мае 2017 г. арендатор получил свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, а в августе 2017 г. — разрешение на строительство.
Однако местные жители протестовали против строительства жилого дома, поэтому Правительство г. Москвы приняло решение о прекращении строительства. В марте 2018 г. префектура округа направила арендатору уведомление о невозможности ведения строительных работ из-за протестов жителей. Она предложила три альтернативных участка, но в итоге участок так и не был предоставлен. В марте 2018 г. инвестиционный проект был прекращен. В августе 2018 г. Москомархитектура издала распоряжение, исключающее какое-либо строительство на данном земельном участке.
Через несколько недель арендатор обратился в Правительство г. Москвы с заявлением о расторжении договора аренды по соглашению сторон с возвратом арендных платежей. Департамент отказался вернуть деньги, сославшись на наличие у арендатора задолженности по договору аренды. В октябре 2018 г. департамент согласился расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Однако он требовал, чтобы арендатор заплатил 44,5 млн руб. задолженности по арендной плате за период с I по IV квартал 2018 г. Департамент предложил заключить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с 02.11.2018 при условии уплаты задолженности. Стороны так и не смогли договориться.
Департамент подал иск к арендатору о взыскании арендной платы за четыре квартала 2018 г. на 43 млн руб., а также 1,4 млн руб. неустойки. Арендатор доказывал в суде, что не должен платить арендную плату, поскольку он не мог пользоваться арендованным земельным участком для строительства, причем по причине, за которую он не отвечает.
Суды трех инстанций взыскали с арендатора арендную плату и неустойку. Также они расторгли договор аренды на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ (в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, а именно в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд).
СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. Во-первых, коллегия не приняла довод департамента о том, что решения Правительства г. Москвы, уведомления префектуры округа и др. не имеют значения, поскольку договор аренды заключен с департаментом, а все эти акты и решения принимали другие органы власти. ВС РФ указал, что департамент выступал от имени публично-правового образования — субъекта РФ (г. Москвы) в качестве арендодателя, а иные органы власти действовали тоже от имени г. Москвы.
Во-вторых, в данном случае арендатор вправе был требовать расторжения договора аренды, поскольку из-за действий органов власти он не мог пользоваться участком в целях, которые были согласованы при заключении договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
При новом рассмотрении суд должен учесть право арендатора на предъявление встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным иском, в том числе о расторжении договора по п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ.
Еще один пример: компания вернула через суд уплаченную арендную плату, так как не могла пользоваться участком и осуществлять строительство из-за противоречий в градостроительной документации (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.2021 по делу № А19-776/2019).