Суды занимают разные позиции. Чаще всего они отказывают в расторжении договора аренды, считая, что не произошло существенного изменения обстоятельств (например, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу № А07-15320/2020, Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2021 по делу № А40-98947/2020). Однако ВС РФ указывал, что решение в такой ситуации зависит от конкретных обстоятельств дела, а значит, расторжение по ст. 451 ГК РФ из-за коронавируса все-таки возможно.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
До ВС РФ дошла ситуация, когда суды первой и кассационной инстанций согласились с необходимостью расторгнуть договор аренды из-за существенного изменения обстоятельств, которые возникли в связи с распространением коронавируса. Вторая кассация отменила их судебные акты, но в то же время подробно разъяснила, когда расторжение все-таки возможно (Определение ВС РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558 по делу № А40-100692/2020).
В этом деле были такие обстоятельства: компания (крупная торговая сеть) арендовала помещение под супермаркет. В договоре было условие об освобождении от ответственности за невыполнение обязательств в случае форс-мажора. Позже в допсоглашении стороны предусмотрели, что расторжение договора возможно только по соглашению сторон или в предусмотренном законом порядке.
В марте 2020 г. арендатор направил письмо с просьбой снизить размер арендной платы или расторгнуть договор, ссылаясь на наличие трудностей в связи с падением спроса и уровня продаж из-за введения для граждан режима самоизоляции. Арендодатель сообщил, что возражает против уменьшения арендной платы ввиду отсутствия оснований для ее снижения.
Арендатор подал иск о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Он мотивировал иск тем, что снизился поток покупателей в супермаркет, что повлекло возникновение отрицательных показателей прибыли именно этого супермаркета.
Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он согласился, что распространение коронавируса является существенным изменением обстоятельств и основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Поскольку арендатор не может продолжать работу в арендуемом помещении ввиду того, что условия договора стали для него кабальными, а прекращение обязательств не будет противоречить общественным интересам, заключенный сторонами договор аренды подлежит расторжению.
Апелляция отменила решение суда первой инстанции и отказала в расторжении договора аренды. Признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела. В данном случае арендатор не являлся субъектом малого или среднего предпринимательства и не относился к наиболее пострадавшим отраслям российской экономики. Более того, деятельность продуктовых магазинов на протяжении всего периода ограничений в течение 2020 г. не приостанавливалась.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил решение суда первой инстанции. Он посчитал, что введение карантинных мер, повлекшее серьезные изменения в покупательском спросе в сторону его снижения, уменьшение у арендатора на длительный период выручки, на которую он вправе был рассчитывать, следует оценить как обстоятельства, изменившиеся настолько, что у арендатора отсутствует возможность исполнять договор.
СКЭС ВС РФ оставила в силе постановление апелляции, которая отказала в расторжении договора аренды. Она указала, что применение ст. 451 ГК РФ возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств.
Выводы ВС РФ:
1. Распространение коронавируса может быть приравнено к чрезвычайным и непредотвратимым событиям. Но признание распространения коронавируса обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления.
2. Критериями применения ст. 451 ГК РФ при расторжении договора аренды по требованию арендатора в связи с распространением коронавируса являются:
-
чрезвычайность и непредотвратимость изменившихся обстоятельств для данного арендатора с учетом срока аренды, вида и характера его деятельности, условий ее осуществления в арендуемом объекте, в том числе региона, в котором действует арендатор, включая сроки действия и виды вводившихся противоэпидемических ограничений в данном регионе;
-
существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора в силу его чрезвычайной обременительности для последнего.
3. Конкретно для этого арендатора коронавирус не принес существенных проблем. В других супермаркетах сети розничная выручка возросла. Спорный магазин находился не в торговом центре, а в пристройке к жилому дому. Нужно было представить более убедительные и надлежащие доказательства того, что данная торговая точка пострадала больше других, поток покупателей в этот магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин, а также указать, какие меры были приняты для снижения издержек.
4. Когда обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска, исходя из принципов свободы договора, равенства субъектов оборота, требований разумности и справедливости, представляется недопустимым расторжение договора и отнесение всех негативных последствий изменения обстоятельств лишь на сторону арендодателя.
5. Арендатор, являясь крупной торговой сетью, мог предусмотреть в договоре механизм изменения арендной платы на случай непредвиденного изменения обстоятельств, но не сделал этого.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 по делу № А40-126812/2020.
Таким образом, по таким спорам арендаторам следует представлять, помимо прочих, следующие доказательства:
-
заключение специалиста, который подтвердит наличие причинно-следственной связи введенных ограничений и финансовых показателей;
-
финансовую и бухгалтерскую отчетность, подтверждающую снижение прибыли или убытки;
-
расчет баланса имущественных интересов между контрагентами;
-
показатели посещаемости магазина, например показатель индекса EBITRA.