Что делать, если поменялся собственник помещения и требует от арендатора выехать?

Это зависит от условий вашего договора аренды. По общему правилу переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Таким образом, новый собственник не вправе требовать от арендатора покинуть помещение на основании только того факта, что он заключил договор купли-продажи помещения. Однако не стоит забывать, что существуют основания для расторжения договора, которыми новый арендодатель сможет воспользоваться.

Так, нужно учитывать, какой договор аренды у вас заключен:

1. Если договор аренды заключен на срок больше одного года и он зарегистрирован в Росреестре, то новый арендодатель сможет его расторгнуть:

• по основаниям, предусмотренным в этом договоре, то есть в договоре может быть указано, что арендодатель вправе расторгнуть его в любое время, уведомив другую сторону, или если меняется собственник помещения (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.06.2020 по делу № А40-73958/2019);

• на основании ст. 619 ГК РФ: если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

• на основании ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении обязательств или существенном изменении обстоятельств.

2. Если договор аренды заключен на срок больше одного года, но не был зарегистрирован в Росреестре, то у арендодателя больше шансов выселить арендатора. Здесь будет важен вопрос о том, знал ли арендодатель, что приобрел помещение с обременением в виде аренды.

Так, в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне до­гово­ра требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании до­гово­ра»).

3. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то новый арендодатель сможет его расторгнуть в одностороннем порядке. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

4. Если договор аренды был заключен на срок меньше одного года, то арендодатель может расторгнуть его в связи с истечением срока. Также расторжение возможно на основании ст. 620 и 450 ГК РФ.

Кроме того, при смене собственника помещения проблема может возникнуть по поводу того, кому уплачивать арендные платежи. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество к данному лицу. То есть арендатор должен начать вносить арендную плату новому арендодателю не с даты, когда тот уведомил о том, что он приобрел помещение, а с даты регистрации перехода права собственности (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2021 по делу № А56-49839/2020).

В этом случае для арендатора важно узнать этот момент перехода права собственности вовремя, чтобы внести арендную плату тому арендодателю, который являлся собственником на день оплаты. Однако если арендатор не был своевременно уведомлен о переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу и внес плату первоначальному арендодателю, это является надлежащим исполнением. Новый арендодатель не вправе требовать с арендатора повторной платы за соответствующий период. В этом случае новый собственник может истребовать ее у прежнего в качестве неосновательного обогащения (п. 3 ст. 382 ГК РФ, п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).