Вопрос: Организация планирует заключить соглашение об опционе, согласно которому она посредством безотзывной оферты предоставляет право контрагенту заключить один или несколько договоров купли-продажи квартир на условиях этого соглашения на безвозмездной основе. Данное соглашение является соглашением о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи квартир в значении ст. 429.2 Гражданского кодекса РФ.
Поскольку в Налоговом кодексе РФ не определен опцион на заключение договора, то согласно п. 1 ст. 11 НК РФ применяется определение данного термина из гражданского законодательства. Согласно ст. 429.2 ГК РФ по соглашению о предоставлении опциона дается право на заключение договора посредством предоставления безотзывной оферты.
В силу п. 5 ст. 155 НК РФ, регламентирующей особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав, в частности, при передаче прав, связанных с правом заключения договора, налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.
В то же время согласно абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ только передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказанных услуг на безвозмездной основе признается реализацией в целях исчисления НДС. При этом безвозмездная передача имущественных прав в данной норме не предусмотрена, следовательно, не подлежит обложению НДС.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 154 НК РФ особенности определения налоговой базы предусмотрены только при безвозмездной реализации товаров (работ, услуг).
На основании вышеизложенного организация полагает, что безвозмездная передача права заключения договора купли-продажи квартир не является объектом налогообложения по НДС.
В случае если такая передача является объектом налогообложения по НДС, то каков порядок определения налоговой базы по НДС?
Ответ:
В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость при безвозмездном предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи квартир Департамент налоговой и таможенной политики сообщает.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) передача имущественных прав как на возмездной, так и на безвозмездной основе признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Статьей 429.2 «Опцион на заключение договора» Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями.
Согласно пункту 5 статьи 155 Кодекса при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 «Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг)» Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. При этом согласно статье 105.3 Кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными.
Таким образом, при предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи квартир налоговую базу по налогу на добавленную стоимость следует определять как стоимость передаваемых прав, исчисленную исходя из рыночных цен без включения в них налога.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 № 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
О.Ф.ЦИБИЗОВА