Субъект МСП может выкупить арендованное госимущество только при наличии согласия его собственника на отчуждение

Принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не его обязанностью, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.

Суть дела

По результатам аукциона арендодатель (унитарное предприятие) и общество (субъект малого предпринимательства) с согласия ТУ Росимущества в г. Москве (далее — Управление) заключили договор аренды нежилых помещений в здании, находящемся в хозяйственном ведении арендодателя.

Правительство РФ и Управление приняли решение о приватизации унитарного предприятия, в результате этого его право хозяйственного ведения на спорные нежилые помещения было прекращено, как на не подлежащие приватизации в составе имущественного комплекса предприятия, и распоряжением Управления было передано другому унитарному предприятию. Так как арендуемые обществом объекты находились в государственной казне, то арендодателем по договору аренды с этого момента выступило Управление.

С целью реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений общество неоднократно обращалось с соответствующими заявлениями в Управление и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, однако решение не было принято.

Посчитав, что распоряжение о закреплении спорного имущества на праве хозяйственного ведения за другим унитарным предприятием принято с целью воспрепятствования приватизации данного имущества по Закону № 159-ФЗ, общество обратилось в суд с заявлением о признании распоряжения незаконным.

Выводы судов

Суды трех инстанций удовлетворили требование, исходя из того, что закрепление имущества в хозяйственное ведение другого унитарного предприятия произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества, что квалифицировано как совершение Управлением действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и отказала в удовлетворении заявления.

ГУП или МУП вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ), с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности.

То есть принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.

Законом № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

В силу ст. 209 и 296 ГК РФ только собственнику государственного или муниципального имущества принадлежит право распоряжаться им — закреплять его на праве оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, изымать у казенного предприятия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество. Поэтому никто не вправе требовать от собственника принять решение об изъятии имущества у предприятия, в том числе и в целях предоставления его в собственность субъектам МСП. Передача с согласия собственника части закрепленного за унитарным предприятием имущества в аренду третьим лицам является правом предприятия и обычной хозяйственной деятельностью.

В случае если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъект РФ или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта МСП, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом МСП права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права (абз. 2 п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ № 134).

Переход права хозяйственного ведения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Спорное имущество находилось в хозяйственном ведении различных унитарных предприятий непрерывно как на момент передачи его в аренду, так и после этого в течение десяти лет. Незначительный промежуток времени между прекращением права хозяйственного ведения одного предприятия и государственной регистрацией этого права другим предприятием был обусловлен чисто организационным процессом оформления необходимых передаточных документов.

При этом воля собственника на продолжение закрепления помещений на праве хозяйственного ведения за другим унитарным предприятием уже была выражена им до подачи первоначального заявления обществом о выкупе объектов в порядке Закона № 159-ФЗ. В связи с этим обращения заявителя с соответствующими заявлениями о выкупе спорного имущества в период, когда оно находилось в государственной казне (вследствие определенного организационного порядка передачи имущества от одного унитарного предприятия другому) не свидетельствует о наличии оснований для признания оспариваемого распоряжения незаконным по причине воспрепятствования реализации обществом преимущественного права на выкуп этих помещений, поскольку не соответствует обстоятельствам дела.

Коллегия отметила, что право субъекта МСП на приобретение в собственность арендованных помещений, находящихся в госсобственности, может быть реализовано исключительно при наличии согласия владельца и собственника помещения.